Samowola budowlana - prawdy i mity

Samowola budowlana - prawdy i mity

2008-04-24 09:57

W związku z licznymi pytaniami dotyczącymi uwarunkowań prawnych związanych z legalizacją samowoli budowlanej kierowanymi do naszej redakcji przedstawiamy najistotniejsze informacje na ten temat.

CO JEST SAMOWOLĄ BUDOWLANĄ?

Uważa się za nią:
o budowę lub rozbudowę budynku albo innego obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę;

o wybudowanie obiektu lub wykonywanie określonych robót budowlanych bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu;



o zmiana sposobu użytkowania obiektu bez wymaganego zgłoszenia;

o istotne odstępstwo od zatwierdzonego projektu bez uzyskania zmiany pozwolenia na budowę;

o przystąpienie do użytkowania obiektu bez wymaganego zawiadomienia o zakończeniu budowy lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Opłaty legalizacyjne dotyczą tylko dwóch pierwszych z wymienionych wyżej rodzajów samowoli.

LEGALIZACJA SAMOWOLI

Sposób postępowania w sprawie legalizacji samowoli zależy od tego, kiedy ją wybudowano i kiedy wszczęto legalizację. Obecnie regulacje dotyczące samowoli mają bowiem zastosowanie tylko do tych obiektów, które wzniesiono po wejściu w życie ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 roku.

Samowole wybudowane przed 1995 r.

W stosunku do obiektów, których budowę zakończono przed 1 stycznia 1995 r., stosuje się przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.
Pozwalają one na legalizację samowoli, pod warunkiem, że wybudowane bez pozwolenia obiekty:

- znajdują się na terenie, który zgodnie z przepisami o planowaniu przestrzennym jest przeznaczony pod zabudowę tego rodzaju;

- nie stanowią zagrożenia bezpieczeństwa ludzi i nie powodują niedopuszczalnego pogorszenia warunków zdrowotnych lub użytkowych otoczenia.

Aby zalegalizować taką samowolę, właściciele powinni zwrócić się do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego o wydanie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą i ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania.

Z legalizacją tych samowoli nie trzeba się spieszyć, gdyż do obiektów, których budowę zakończono przed 1995 r., nie mają zastosowania przepisy obecnie obowiązującego Prawa budowlanego dotyczące opłat legalizacyjnych.

W odniesieniu do takich budynków czy  innych budowli powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może jednak nakazać:

- rozbiórkę, jeśli obiekt stoi na terenie nieprzeznaczonym w planie miejscowym pod zabudowę lub przeznaczonym pod zabudowę innego rodzaju bądź zagraża bezpieczeństwu, albo

- wykonanie w oznaczonym terminie zmian lub przeróbek niezbędnych do doprowadzenia obiektu budowlanego do stanu zgodnego z przepisami, a następnie uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.

Samowole wybudowane po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r.
Obiekty wybudowane bez wymaganego pozwolenia na budowę lub zgłoszenia w początkowym okresie obowiązywania ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. mogą być zalegalizowane w procedurze uproszczonej. Muszą być jednak spełnione następujące warunki:

- budowa została zakończona po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r. oraz

- przed dniem 11 lipca 2003 r. nie zostało wszczęte postępowanie administracyjne w sprawie legalizacji.

Do takich obiektów nie stosuje się art. 48-49b ustawy Prawo budowlane z 1994 r., które przewidują możliwość legalizacji samowoli po wniesieniu opłaty legalizacyjnej.

Aby skorzystać z uproszczonej procedury, właściciel musi złożyć do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie. Do wniosku należy dołączyć inwentaryzację powykonawczą obiektu budowlanego sporządzoną przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, ekspertyzę techniczną potwierdzającą przydatność obiektu do użytkowania oraz - w przypadku obiektów usługowych lub produkcyjnych - oświadczenia o braku sprzeciwu ze strony Inspekcji Ochrony Środowiska, Państwowej Inspekcji Sanitarnej, Państwowej Inspekcji Pracy i Państwowej Straży Pożarnej.

Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego - po protokolarnym potwierdzeniu zgodności inwentaryzacji powykonawczej ze stanem faktycznym - wyda decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, pod warunkiem, że obiekt budowlany nie narusza:

- przepisów, w tym przepisów techniczno-budowlanych, na tyle, że nie da się go doprowadzić do stanu zgodnego z prawem, oraz

- ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dniu zakończenia budowy albo orzekania.

Jeżeli natomiast nieprawidłowości są tego rodzaju, że można je usunąć, organ powinien wydać postanowienie nakładające obowiązek poprawienia ich w wyznaczonym terminie. W razie jego niewykonania właściciel otrzyma nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części.

Nakaz rozbiórki otrzymamy też wtedy, gdy obiekt narusz przepisy w takim stopniu, że nie da się usunąć nieprawidłowości.

Budowane bez pozwolenia po 10 lipca 1998 r.

Jeżeli nadzór budowlany ustali, że budujemy dom lub inny obiekt bez wymaganego pozwolenia, wyda postanowienie o wstrzymaniu robót budowlanych. W postanowieniu tym określi wymagania w zakresie niezbędnych zabezpieczeń budowy i zobowiąże inwestora do przedstawienia, w wyznaczonym terminie następujących dokumentów:

- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie uchwalono planu);

- czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z niezbędnymi opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i sprawdzeniami;

- zaświadczenia o wpisie autora projektu na listę członków właściwej izby samorządu terytorialnego, aktualnego na dzień opracowania projektu;

- oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Należy zwrócić uwagę na to, iż nie uda się zalegalizować samowoli, jeśli nie ma obowiązującego planu miejscowego , a inwestor nie uzyskał wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta musiałaby być jednak wydana przed wszczęciem procedury legalizacyjnej i przed tym terminem musiałaby stać się ostateczna.

Problem w tym, że decyzja taka jest wydawana tylko dla obiektów projektowanych, a nie istniejących (możliwe jednak, że urzędnicy nie zorientują się, że obiekt istnieje).

Przedłożenie tych dokumentów w wyznaczonym terminie jest równoznaczne ze złożeniem wniosku o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona.

Po otrzymaniu dokumentów nadzór zbada, czy projekt jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w szczególności z ustaleniami planu miejscowego (jeśli taki obowiązuje), czy jest kompletny i czy został wykonany przez uprawnioną do tego osobę, oraz wyda  postanowienie ustalające wysokość opłaty legalizacyjnej.

Wysokość opłaty legalizacyjnej

Stanowi ona iloczyn stawki opłaty (s) podwyższonej 50-krotnie (obecnie stawka podstawowa wynosi 500 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu (w). Przedstawia to następujący wzór:

500 zł × 50 × k × w

Przykładowo dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych k = 2,0, w = 1,0, a zatem opłata legalizacyjna dla takiego budynku wynosi:

500 zł × 50 × 2 × 1 = 50 000 zł

W przypadku domów letniskowych, budynków gospodarczych, garaży do dwóch stanowisk włącznie k = 1,0 i w = 1,0. Zatem, opłata legalizacyjna dla tych obiektów wynosi:

500 zł × 50 × 1 × 1 = 25 000 zł

Na postanowienie ustalające wysokość opłaty można wnieść zażalenie do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Niestety, nie wstrzymuje to wykonania postanowienia. Opłatę trzeba wnieść w terminie siedmiu dni od doręczenia postanowienia, w przeciwnym razie może to skończyć się nakazem rozbiórki obiektu lub jego części.

Po wniesieniu opłaty nadzór budowlany zatwierdza projekt i zezwala na wznowienie robót.  W wydanej decyzji nakłada się obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Jeżeli samowolną budowę już zakończono, nadzór budowlany wydaje postanowienie nakazujące przedłożenie wymaganych dokumentów (jak wyżej) i postanowienie w sprawie opłaty legalizacyjnej. Potem zatwierdza projekt i również zobowiązuje inwestora  do uzyskania pozwolenia na użytkowanie.

Uwaga!
Jeśli przed 11 lipca 2003 r. postępowanie w sprawie samowoli zakończyło się ostatecznym nakazem rozbiórki, to decyzja ta podlega wykonaniu i tej samowoli nie da się już, niestety, zalegalizować. Przepisy obowiązujące od 1 stycznia 1995 r. do 10 lipca 2003 r. nie przewidywały bowiem legalizacji samowoli, lecz zobowiązywały nadzór budowlany do wydania bezwzględnego nakazu rozbiórki.

Wykonywane bez zgłoszenia po 10 lipca 1998 r.

Niektóre obiekty i roboty budowlane nie wymagają pozwolenia na budowę, ale zamiar ich wykonania trzeba zgłosić w urzędzie. Przykładowo są to:

- wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, wiaty i altany oraz przydomowe oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 25 m2, przy czym nie może ich być więcej niż dwa na każde 500 m2 powierzchni działki;

- indywidualne przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,50 m3 na dobę;

- tymczasowe obiekty budowlane, niepołączone trwale z gruntem i przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce nie później niż przed upływem 120 dni od dnia rozpoczęcia budowy;

- przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 30 m2;

- pochylnie przeznaczone dla osób niepełnosprawnych;

- instalacje zbiornikowe na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3, przeznaczone do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych;

- przyłącza do budynków;

- remont istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych, z wyjątkiem obiektów wpisanych do rejestru zabytków;

- docieplenie budynków o wysokości do 12 m;

- utwardzenie powierzchni gruntu na działkach budowlanych;

- budowa ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m.

Niedokonanie zgłoszenia wykonania wymienionych obiektów i robót jest traktowane podobnie jak budowa bez pozwolenia. W razie wykrycia takiej samowoli nadzór budowlany może wstrzymać roboty budowlane i nakazać przedłożenie w ciągu 30 dni następujących dokumentów:

- projektu zagospodarowania działki lub terenu, wykonanego przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane;

- opisu wykonywanych robót budowlanych (rodzaju, zakresu i sposobu wykonania);

- zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma planu);

- oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Również w tym wypadku organ nadzoru budowlanego ustala opłatę legalizacyjną, jednak jej wysokość jest znacznie mniejsza niż w razie budowy bez pozwolenia. Stawki opłat legalizacyjnych za wykonanie robót budowlanych bez zgłoszenia są ustalone kwotowo i wynoszą 2500 zł lub 5000 zł.

Po wniesieniu opłaty urząd zezwala na dokończenie robót, jeśli obiekt nie został jeszcze ukończony.

Powyższa procedura ma także zastosowanie do samowoli wybudowanych lub wykonanych po 1 stycznia 1995 r., a przed 11 lipca 1998 r., które nie zostały zalegalizowane do końca 2007 r.

Przykładowe opłaty legalizacyjne (wg stawek obowiązujących od 31 maja 2004 r.)

Za wybudowanie bez pozwolenia:
- domu jednorodzinnego - 50 000 zł,
- domu letniskowego, budynku gospodarczego, garażu do dwóch stanowisk - 25 000 zł,
- pensjonatu, sklepu, restauracji, garażu powyżej dwóch stanowisk o kubaturze do 2500 m3 - 375 000 zł,
- parkingu o powierzchni do 1000m2 - 200 000 zł.
- budynku gospodarczego, wiaty, altany lub przydomowej oranżerii o powierzchni zabudowy do 25 m2 - 5 000 zł,
- przydomowej oczyszczalni ścieków - 5 000 zł,
- tymczasowego obiektu budowlanego - 5 000 zł,
- przydomowego basenu i oczka wodnego o powierzchni do 30 m2 - 2 500 zł,
- pojedynczego zbiornika na gaz płynny o pojemności do 7 m3 - 5 000 zł,
- przyłączy do budynków - 5 000 zł, a za ich przebudowę lub remont - 2 500 zł;
- pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych - 2 500 zł;
- docieplenia budynków o wysokości do 12 m - 2 500 zł,
- budowy ogrodzeń od strony dróg, ulic, placów, torów kolejowych i innych miejsc publicznych oraz ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m - 2 500 zł.

Do spraw wszczętych, a niezakończonych przed 31 maja 2004 r. do obliczania wysokości opłaty legalizacyjnej stosuje się przepisy dotychczasowe, które przewidywały między innymi za samowolne wybudowanie domu jednorodzinnego opłatę w wysokości 30 000 zł.

Nakaz rozbiórki. Kiedy?

Nadzór budowlany wyda decyzję nakazującą rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, gdy:

* budowa jest niezgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności:
- ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo,
- ustaleniami ostatecznej, w dniu wszczęcia postępowania, decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, gdy nie uchwalono planu miejscowego, lub

* budowa narusza przepisy, w tym przepisy techniczno-budowlane, w sposób uniemożliwiający doprowadzenie obiektu lub jego części do stanu zgodnego z prawem, albo
* inwestor nie spełnił w wyznaczonym terminie obowiązków nałożonych przez nadzór budowlany, mających na celu doprowadzenie budowy do stanu zgodnego z  prawem, lub

* inwestor nie uiścił w terminie opłaty legalizacyjnej (chyba, że zostaną spełnione warunki do uproszczonej bezpłatnej legalizacji lub legalizacja następuje w oparciu o przepisy Prawa budowlanego z 1974 r.).

Tabela. Legalizacja samowoli

Kiedy zakończono budowę Jakie dokumenty należy złożyć w nadzorze Czy konieczna opłata
Przed 1 stycznia 1995 r.

wniosek o pozwolenie na użytkowanie

inwentaryzację powykonawczą obiektu i ekspertyzę techniczną
nie
Po 31 grudnia 1994 a przed 11 lipca 1998 r.

(ale przed 11 lipca 2003 r. nie wszczęto postępowania legalizacyjnego)

wniosek o pozwolenie na użytkowanie

inwentaryzację powykonawczą obiektu i ekspertyzę techniczną

do 31 grudnia 2007 r. nie

od 1 stycznia 2008 r. tak
Po 31 grudnia 1994 r., a przed 11 lipca 1998 r.

(ale przed 11 lipca 2003 r. wszczęto postępowanie legalizacyjne)

jeśli obiekt wymaga pozwolenia:

projekt budowlany obiektu z niezbędnymi załącznikami

zaświadczenie wójta, burmistrza

albo prezydenta miasta o     zgodności obiektu z ustaleniami planu miejscowego albo z decyzją o warunkach zabudowy

wniosek o pozwolenie na użytkowanie

jeśli obiekt wymaga zgłoszenia:

projekt zagospodarowania działki lub terenu

opis obiektu

zaświadczenie wójta, burmistrza

albo prezydenta miasta o     zgodności obiektu z ustaleniami planu miejscowego albo z decyzją o warunkach zabudowy
tak
Po 10 lipca 1998 r. jw. tak

Podstawa prawna:

o ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 z późn. zm.)
o ustawa z dnia 10 maja 2007 r. o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 99, poz. 665)

Tekst: Redakcja




Powiązane tagi:
gazzmianyprawodombudowapracydomu


Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl
Ponad 5,4 mln ogłoszeń
Wyszukiwanie zaawansowane
REKLAMA