Klienci deweloperów bez dobrej ochrony?

2011-11-08 13:52

fot: Money.pl/Tomasz Brankiewicz

Klienci deweloperów bez dobrej ochrony?

Ostro krytykowana przez Polski Związek Firm Deweloperskich ustawa o ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych w rzeczywistości działa na korzyść deweloperów.

Zgodnie z tzw, ustawą deweloperską, pieniądze klientów powierzane deweloperom trafiają na kontrolowany przez bank rachunek powierniczy, na którym gromadzone są środki wpłacone przez klienta i przeznaczone na zakup nieruchomości. O tym, czy będzie to rachunek powierniczy zamknięty, czy otwarty, decyduje już jednak deweloper.

- W tym cały problem - komentuje Grzegorz Kurowski, analityk z portalu RynekPierwotny.com i dodaje, że rachunek powierniczy zamknięty i rachunek powierniczy otwarty z dodatkowym ubezpieczeniem lub z gwarancją bankową, które eliminują ryzyko utraty wpłaconych środków i dają nabywcy pewność odzyskania pieniędzy w razie bankructwa dewelopera lub nie zrealizowania przez niego inwestycji, prawdopodobnie zostaną odrzucone przez firmy deweloperskie na rzecz rachunku powierniczego otwartego bez dodatkowych zabezpieczeń.

Deweloper - nasz pan

Co to oznacza? Wypłata zdeponowanych środków klientów z powierniczego rachunku otwartego następuje zgodnie z harmonogramem określonym w umowie, a więc po zakończeniu poszczególnych etapów budowy, potwierdzonych przez bank inspekcją oraz wpisami do dziennika budowy.

- W skrajnej sytuacji deweloper może przeprowadzić inwestycję do końca, ale jeśli w procesie budowlanym nie rozliczy się z podwykonawcami, istnieje prawdopodobieństwo, że w księdze wieczystej pojawią się roszczenia z tytułu niezapłaconych wierzytelności - tłumaczy Grzegorz Kurowski.

- Środki wpłacone przez klientów będą już wykorzystane, nieruchomość zostanie wybudowana, ale przeniesienie własności na nabywcę oznaczać będzie przeniesienie jej z długiem. A kto chciałby kupić nieruchomość za kwotę np. 500 tysięcy złotych zadłużoną na 5 mln złotych? - pyta ekspert.

Dużą rolę odgrywa tutaj bank, upoważniony do kontrolowania dewelopera, dysponujący wieloma narzędziami weryfikacji całego procesu inwestycyjnego. Widząc nierzetelność w regulowaniu płatności przez dewelopera, bank powinien zablokować wypłacanie kolejnych transz.

Wtedy budowa staje, a klientowi pozostaje odstąpić od umowy lub w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera żądać od banku zwrotu wpłaconych kwot. Sęk w tym, że ustawa nie określa warunków wypłaty tych środków, bo nabywca nie jest żadną ze stron umowy, w przeciwieństwie do banku (gwaranta) i dewelopera.

Największa luka w ustawie deweloperskiej wiąże się jednak z faktem, że obowiązek rachunku powierniczego nie dotyczy inwestycji, w których deweloper zaczął sprzedaż mieszkań przed wejściem w życie ustawy. Rozpoczęcie sprzedaży oznacza jej publiczne ogłoszenie. - Deweloperzy dysponujący dużymi bankami ziemi mogą zakomunikować sprzedaż wielu nowych projektów, których realizacji jeszcze nie zaczęli. Dzięki temu są w stanie prowadzić sprzedaż na starych warunkach nawet przez kolejne pięć lat - twierdzi analityk z portalu RynekPierwotny.com.

A co z Kowalskim?

Ustawa podpisana w obecnym kształcie nakłada na deweloperów obowiązek informacyjny, precyzując co i w jaki sposób muszą przekazać klientom na etapie podpisywania umowy przedwstępnej sporządzonej w postaci aktu notarialnego. - Do tej pory bywało z tym różnie, często zdarzało się, że w trakcie realizacji inwestycji pewne jej parametry modyfikowane były na niekorzyść klienta. Po wejściu w życie ustawy taka sytuacja nie powinna mieć miejsca, bo wszystkie zmiany wymagać będą pisemnej akceptacji nabywcy - tłumaczy Grzegorz Kurowski.

Klienci będą mieli możliwość podjęcia decyzji zakupowej, porównując kilka ofert na podstawie kompletnych informacji dotyczących danej inwestycji. Zapisy w umowach z konsumentami będą znacznie bardziej restrykcyjne, co dla klientów oznaczać będzie większe możliwości egzekwowania swoich praw. - To sygnał dla deweloperów, że powinni realizować inwestycje i weryfikować standard pracy podwykonawców z dodatkową ostrożnością, a najlepiej zawierać dodatkowe klauzule w umowach z nimi.

Ustawa z pewnością jest ukłonem w stronę klientów, którzy latami padali ofiarą nierzetelnych deweloperów. Jednak w swoim obecnym kształcie, daje ona bardziej pozory ochrony nabywcy, niż realne podstawy prawne, by bronić jego interesu. Ustawodawca powinien wnikliwiej rozpatrzyć kwestie: nadmiernego zadłużenia deweloperów wobec wykonawców i kontrahentów, definiowania terminu rozpoczęcie procesu sprzedaży nieruchomości oraz możliwości wyboru rodzaju zabezpieczenia klienta przez dewelopera.

Czytaj więcej o rynku nieruchomości
	Jak kupować mieszkanie od dewelopera? Zanim zdecydujesz się skorzystać z usług firmy deweloperskiej, sprawdź, czy inwestycja na pewno powstanie, a deweloper nie zaskoczy cię przykrymi niespodziankami.
	Tu mieszkania są 4 razy tańsze niż w Sopocie Średnio o 177 zł spadła od początku cena ofertowa metra kwadratowego mieszkania rynku wtórnym.
	Ten rynek zamiera. Zapaść potrwa lata Pośrednicy: Stan kryzysowy może potrwać nawet do 2014 roku.

źródło: RynekPierwotny.com

tagi:ustawamieszkanianieruchomoścideweloper