Kup i zarabiaj na mieszkaniu w Egipcie

fot: Money.pl/Tomasz Bonekfot: Money.pl/Tomasz Bonek zobacz całą galerię

Egipt to jeden z najpopularniejszych celów wyjazdów turystycznych Polaków. Nic więc dziwnego, że z roku na rok coraz więcej naszych rodaków interesuje się kupnem własnego mieszkania lub apartamentu w tym kraju. - W ciągu roku przy naszej pomocy zawarto kilkanaście transakcji - mówią twórcy serwisu www.egiptnieruchomosci.com.

Kuszą nas atrakcyjne ceny, perspektywa sporego zarobku, ale przede wszystkim chęć posiadania własnego lokum w jednym z najatrakcyjniejszych turystycznie regionów świata.

Czas wielkiego boomu

Ostatnie lata to w Egipcie czas szalonych wzrostów cen nieruchomości. Kupowanie nieruchomości przez cudzoziemców stało się dużo prostsze i kraj znalazł się na celowniku inwestorów m.in. z: Wielkiej Brytanii, Niemiec i Rosji

W efekcie niektórych miejscowościach ceny rosły nawet w tempie 250 proc. rocznie. Pomimo tego są one - zwłaszcza, gdy porównamy je z polskimi - wciąż bardzo atrakcyjne. - Sześć lat temu metr kwadratowy kosztował ok. 600 funtów egipskich (300 złotych - dop. red.). Dziś ceny mieszczą się w przedziale od 1200 nawet do 5000 funtów - mówi M. Adel Fared, właściciel jedynej w Polsce Kancelarii Prawa Arabskiego Adel Fared, która zajmuje się m.in. realizacją transakcji kupna nieruchomości w Egipcie.

Kursy walut:
1 złoty = 2 funty egipskie
1 dolar = 5,5 - 5,8 funtów egipskich
1 euro = 7,5 - 8 funtów egipskich

Szczególnie interesujące oferty można upolować na rynku wtórnym.

Umeblowana kawalerka o pow. ok. 50 mkw. w ścisłym centrum Hurghady kosztuje ok. 30 tys. dolarów. Małe mieszkanie w bardziej atrakcyjnych dzielnicach kosztują ok. 45-50 tys. dolarów.

Ale ceny mieszkań i apartamentów w nowych tzw. projektach deweloperskich, które powstają głównie z myślą o cudzoziemcach w egipskich kurortach na riwierze Morza Czerwonego także nie szokują. - Metr kwadratowy w nowym mieszkaniu kosztuje ok. 2500 funtów egipskich za stan surowy. Mieszkania w lepszym standardzie wykończenia kosztują ok. 3000-3200 funtów egipskich (ściany do pomalowania, podłogi do położenia). Lokal w standardzie pod klucz kosztuje ok. 4000 funtów egipskich za mkw. - mówią współpracujący z egipskimi pośrednikami eksperci serwisu www.egiptnieruchomosci.com.

Niemal o połowę tańsze są Aleksandria i Kair. Tam metr kwadratowy w nowym budynku - stan surowy - kosztuje ok. 1250 funtów.

Gdzie warto inwestować?

To czy chcemy zainwestować z myślą o własnych potrzebach czy o zysku z wynajmu i ewentualnej późniejszej sprzedaży determinuje wybór miasta.
Dla tych, którzy myślą o użytku własnym zdaniem ekspertów zdecydowanie najatrakcyjniejszą opcją jest zakup mieszkania w Hurghadzie. - Drugi słynny kurort Sharm E Sheikh leży bowiem na terytorium będącym przedmiotem sporu z Izraelem, dlatego raczej odradzam to miasto Polakom - mówi ekspert www.egiptnieruchomosci.com. Trzeba pamiętać, że w tym mieście nie otrzymamy aktu własności ziemi, a jedynie prawo dzierżawy wieczystej.

PAP/ EPA Za kilka lat alternatywą dla Hurghady może stać się Marsa Alam. Miasto położone ok. 270 km na południe od Hurghady bardzo szybko się rozrasta. - Pięć lat temu były tam dwa hotele. Teraz jest ich ok. 15. Tam można jeszcze zobaczyć prawdziwe, nienaruszone rafy koralowe i podwodne pastwiska - zachwala znawca egipskiego rynku nieruchomości. O boomie świadczy m.in. to, że w ciągu dwóch lat ceny gruntów poszły tam w górę o 300 procent.

Podobnie perspektywiczne jest też miasto El Quesir, gdzie także powstają nowe hotele. Dla bogatszego klienta interesującą opcją jest El Gouna. Wybudowane w 1990 roku prywatne miasto, które dynamicznie rozwija się i jest egipską Wenecją pełną luksusowych rezydencji i willi.

Potężne metropolie takie jak Kair i Aleksandria raczej nie zaspokoją potrzeby wypoczynku. Tam warto inwestować przede wszystkim z myślą o wynajmie i zyskach ze sprzedaży.

Zdaniem M. Adela Fareda o potencjale egipskiego rynku świadczy m.in. fakt, że Emaar - potężny deweloper ze Zjednoczonych Emiratów Arabskich- zainwestował ostatnio miliony dolarów w inwestycje w Kairze. - Egipskie społeczeństwo jest coraz bogatsze. A coraz liczniejsi przedstawiciele klasy średniej to potencjalni kupcy i najemcy - dodaje prawnik.

Zadbaj o swoje bezpieczeństwo

Gdy już zdecydujemy się na kupno nieruchomości w Egipcie musimy pamiętać, że jest to kraj z zupełnie innego kręgu kulturowego. Dlatego eksperci zgodnie radzą, by nie robić niczego na własną rękę, ale korzystać z usług prawnika lub agencji nieruchomości.

M. Adel Fared poleca skorzystanie z usług stowarzyszeń prawniczych w Kairze (Egipt Bar Associations, 49a Ramses Street, Cario, Egypt, Tel: 10(202) 451-360) gdzie na pewno znajdziemy osobę, która zechce poprowadzić nas przez proces kupna.

Jak kupować?

W Egipcie istnieją dwie możliwości rejestracji własności. Pierwsza z nich to tzw. taukil. - To rodzaj pełnomocnictwa. Ale daje ono posiadaczowi o wiele większe prawa niż pełnomocnitwo w świetle polskiego prawa Jeżeli właściciel wystawi nam taukil, to praktycznie możemy swobodnie dysponować nieruchomością. Np. ją sprzedać czy przepisać na nas wszystkie liczniki mediów - tłumaczą specjaliści z www.egiptnieruchomosci.com

Taukil pozwala na ominięcie konieczności zapłaty podatku, ale zdaniem prawników z kancelarii Adel Fared nie jest to dobre rozwiązanie. Co prawda jest ono stosunkowo tanie, ale rejestracja taukilu wiąże się z koniecznością zakładania sprawy sądowej, która trwa kilka miesięcy i ma na celu potwierdzenie autentyczności podpisów na umowie.

Teoretycznie można poprzestać na zarejestrowaniu taukilu. Ale cudzoziemcy dla pełniejszej ochrony prawa własności najczęściej decydują się na zarejestrowanie umowy sprzedaży w lokalnym urzędzie. Taka prowadzona przez naszego prawnika procedura trwa do trzech miesięcy i wiąże się z koniecznością zapłaty podatku od nieruchomości. Maksymalna jego wysokość to 12 proc. wartości transakcji.. Musimy zapłacić też prawnikowi. Stawka zależy od ilości pracy jaką musiał on włożyć i naszych zdolności negocjacyjnych. Dodatkowo za tłumaczenia dokumentów na język angielski zapłacimy od 30 do 60 euro.

Kiedy płacimy?

Zanim kupimy lokal na rynku wtórnym, podpisujemy umowę przedwstępną z właścicielem. By ją podpisać nie potrzebujemy żadnych dokumentów poza paszportem i ważną wizą turystyczną. Jej zawarcie wiąże się jednak z koniecznością wpłacenia zaliczki - najczęściej w wysokości ok. 1000 dolarów i ustalenia terminu zapłaty za lokal. Można zapomnieć o ratach. Najczęściej strony ustalają, że pełna kwota zostanie wpłacona w ciągu miesiąca, maksymalnie dwóch.

Kupując mieszkanie dla siebie warto zdecydować się na dzielnice, w których realizowane są projekty deweloperskie.
W Hurghadzie na tanie mieszkanie przy plaży nie ma szans - cała linia brzegowa jest zabudowana. Ale trafiają się interesujące oferty w budynkach w drugiej linii zabudowy, oddalonych ok. 300-400 metrów od plaży. Możliwość płacenia w ratach istnieje za to, gdy zdecydujemy się na zakup nowego mieszkania w projekcie deweloperskim. Pierwsza wpłata to z reguły od 10 do 50 proc. ceny. Reszta jest wpłacana w indywidualnie ustalanych ratach do czasu zakończenia budowy, a nawet dłużej - z reguły maksymalnie do pięciu lat.

Jak szukać ofert?

Znawcy tematu radzą, by na krótko przed wylotem do tego kraju skontaktować się z agencją nieruchomości, która przygotuje dla nas oferty i zorganizuje możliwość ich obejrzenia.

- Wcześniejszy rekonesans nie ma sensu, bo oferty bardzo szybko znikają i najczęściej po kilku dniach są już nieaktualne. Można skontaktować się z nami, a bezpłatnie wskażemy adresy sprawdzonych agencji nieruchomości - zachęcają eksperci serwisu www.egiptnieruchomosci.com.

Hulaj dusza, czynszu nie ma

Właściciel nieruchomości w Egipcie ma dużo mniej zmartwień niż właściciele w wielu innych krajach. Po pierwsze nie płaci czynszu.

Jedyne koszty związane z użytkowaniem nieruchomości to opłaty za bieżące zużycie: wody, prądu, gazu i opłata za dozorcę budynku. W sumie przy normalnym użytkowaniu w czasie największych upałów i korzystaniu z klimatyzacji i wiatraków opłaty nie powinny przekroczyć 80-100 funtów egipskich miesięcznie.

Posiadanie mieszkania niesie z sobą też inne wymierne korzyści. Dużo łatwiej jest dostać tzw. wizę rezydencką, która uprawnia nas do ponoszenia opłat według egipskich stawek. Chodzi tu np. o promy i muzea, gdzie stawki dla cudzoziemców są 10 razy wyższe od tych dla miejscowych. Opłaty są wyższe jeżeli mieszkamy w budynku nie podłączonym do sieci wodociągowej, a jedynie dysponującym własnym zbiornikiem wody. Tona wody kosztuje ok 25-30 funtów egipskich. Osoba dorosła zużywa około 5-7 ton miesięcznie. W budynku z wodociągami tona wody kosztuje ok. 3 funtów. To spora różnica, a warto pamiętać, że ok. 90 proc. budynków w Hurghadzie nie ma dostępu do wodociągów.

Standardowa butla z gazem kosztuje około 20 funtów i wystarcza na mniej więcej dwa miesiące gotowania. Każdy budynek w Egipcie ma swojego dozorcę, który najczęściej zajmuje się: pobieraniem opłat za media, sprzątaniem, robieniem podstawowych zakupów i wynoszeniem śmieci. Średnio pensja dozorcy mieści się w przedziale 60-80 dolarów i jest dzielona na wszystkich właścicieli w posesji.

W nowych budynkach stawianych przez deweloperów funkcjonują z reguły różne formy dodatkowych opłat. Z reguły jest to ok. 1 dolara za mkw. Pieniądze przeznaczane są na utrzymanie basenu, ogrodnika, pralnię, internet. Zdarza się, że właściciele wpłacają jednorazowo większą kwotę i z uzyskanych w ten sposób zysków z jej oprocentowania pokrywane są koszty użytkowania budynku.

Vademecum wynajmującego

Kupując mieszkanie w Hurghadzie z myślą o wynajmie trzeba wziąć to pod uwagę już przy samym zakupie. Bowiem w zależności od dzielnicy możemy liczyć się z różnym czasem poszukiwania najemców. Dla tych, którzy nie chcą długo czekać najlepsze będą lokale w centrum (dzielnica Sakkala). W pobliży sklepów i centów handlowych. Takie lokale chętnie wynajmują pracujący w Egipcie cudzoziemcy, np.: rezydenci biur podróży.

EPA/PAP Małe mieszkanie o powierzchni ok. 55 mkw. możemy wynająć za ok. 1400 funtów egipskich. Standardowy jak na egipskie warunki lokal o pow. do 100 mkw. można wynająć za kwotę do 3 tys. funtów egipskich.

W dzielnicach położonych poza centrum za wynajęcie takiego lokalu właściciele najczęściej życzą sobie ok. 2000 funtów egipskich. Wysokość czynszu zdecydowanie podbijają takie urządzenia jak: pralka, kuchenka mikrofalowa czy odkurzacz. Standardem są: lodówka, telewizor, wiatrak i coraz częściej klimatyzacja.

• ZOBACZ TAKŻE:
• Jak kupić mieszkanie w Londynie?
  

Maciej Miskiewicz

tagi:mieszkanienieruchomościegiptkairhurghadasahrm el sheikhaleksandriataukilprawnoadel fared