Mieszkania za granicą kuszą Polaków

Mieszkania za granicą kuszą Polaków

Autor: Bartosz Turek (Home Broker), współpraca: Elżbieta Makarczyk, Łukasz Skowroński | 2010-03-21 07:25

Po spadkach cen przekraczających nawet 60 proc. warto zwrócić uwagę na nieruchomości wakacyjne i apartamenty w Europie.

Jak wynika z analizy Home Broker rentowność takich inwestycji zazwyczaj zawiera się w przedziale 3 - 7 proc. w skali roku, co niejednokrotnie przewyższa stopę zwrotu możliwą do uzyskania z dostępnych obecnie lokat . Dla osób, które nie chcą podejmować ryzyka kursowego, alternatywą może być inwestycja w tzw. condohotel w Polsce.

Minister budownictwa Hiszpanii podał właśnie, że w 2009 roku oddano do użytkowania 387 tys. domów. W tym samym okresie sprzedano tam jedynie 221 tys. domów, co powoduje że obecny zasób niesprzedanych domów wzrósł z około 1,1 mln do 1,25 mln domów.

Nadpodaż domów w Hiszpanii, w której należy upatrywać główny powód gwałtownych obniżek, wynikała nie tylko z dużej liczby nowopowstałych inwestycji, ale także z exodusu inwestorów.

W obliczu tych danych mało pocieszające wydaje się, że w IV kwartale 2009 roku w Hiszpanii zawarto jedynie o 0,3 proc. mniej transakcji niż rok wcześniej. Przez ostatnie dwa lata spadek liczby transakcji był bowiem dwucyfrowy.

Nie dziwi więc fakt, że ceny nieruchomości w Hiszpanii spadły miejscami nawet o 50 proc.. Nie były to jednak spadki najbardziej dotkliwe. Jak podaje jeden z łotewskich pośredników średnia cena nieruchomości w tym kraju była w II kwartale 2009 roku o 60 proc. niższa niż jeszcze rok wcześniej.

W Bułgarii przecena wyniosła o połowę mniej (30 proc.). Na tym tle wyróżnia się Polska, gdzie ceny mieszkań w największych miastach spadły w szczytowym okresie kryzysu o około 10 proc..

Co ciekawe w Grecji, pomimo kryzysu, w 2008 roku ceny jeszcze rosły. Obecnie natomiast w związku z problemami fiskalnymi obserwowana jest jedynie niewielka przecena szacowana w przedziale 5-10 proc. oraz znaczny spadek liczby transakcji.

Najbliższe miesiące pokażą czy grecki rynek nieruchomości powieli scenariusz polski - znaczny spadek wolumenu transakcji i niewielka korekta cen, czy hiszpański - gdzie ceny spadały ze znaczną dynamiką. Zależeć to będzie głównie od tego, jak inwestorzy zagraniczni zareagują na przecenę.

Apartament nad Morzem Czarnym w cenie kawalerki w Katowicach

Wystarczy budżet rzędu 80 tys. zł aby zostać właścicielem kawalerki w bułgarskim kurorcie - Burgas. Kwota ta odpowiada cenie najtańszych mieszkań w Katowicach. Ceny domów w Burgas zaczynają się natomiast w okolicach 200 tys. zł. Dodatkowe 50 tys. zł pozwoli na nabycie umeblowanego apartamentu o powierzchni 60 m? na Słonecznym Brzegu. Dla porównania za owe ćwierć miliona złotych można zostać właścicielem dwa razy mniejszej kawalerki na warszawskim Ursynowie w niskim budynku z wielkiej płyty.

Większym budżetem należy dysponować aby nabyć nieruchomość w Hiszpanii. Najtańsze apartamenty kosztują tu około 200 tys. zł. W pobliżu Alicante za wyposażony dom o powierzchni 120 m? należy zapłacić około 410 tys. zł.

Niekwestionowanym plusem Hiszpanii jest długość sezonu, który wynosi od 9 do nawet 12 miesięcy (na Costa Del Sol). Dla porównania w Bułgarii można liczyć na wynajem nadmorskiej nieruchomości przez okres około 5 miesięcy rocznie.

Podobna grubość portfela potrzebna jest aby nabyć nieruchomość w Grecji. Tu także ceny najtańszych apartamentów zaczynają się od 200 tys. zł. Średnia cena nieruchomości jest jednak wyższa niż w Hiszpanii, chcąc więc kupić dom w dobrym stanie o powierzchni 110 m? na Krecie należy dysponować bowiem kwotą minimum 500 tys. zł.

W Polsce natomiast kupno na własność apartamentu w pięciogwiazdkowym hotelu nad morzem to wydatek rzędu minimum 350 tys. zł. Pokój hotelowy w centrum stolicy kosztuje natomiast około 700 tys. zł.

Niekwestionowanym plusem takiej inwestycji jest stabilność dochodów - kupując na własność apartament w tego typu condohotelu (czyli hotelu, w którym właścicielami pokoi nie jest zarządzający hotelem, ale poszczególni inwestorzy) podpisujemy bowiem umowę na wieloletni najem z gwarantowanym czynszem wyrażonym w polskiej walucie.

Ponadto, w takim wypadku, operator hotelu zajmuje się zarządzaniem i wynajmem naszego apartamentu. Natomiast w przypadku nieruchomości za granicą za około piątą część dochodu z najmu otrzymamy profesjonalną usługę zarządzania i pośrednictwa. W takim wypadku dochody będą także zmienne w czasie.

Rentowność inwestycji rzędu 7 proc.

Ile więc można zarobić na takiej inwestycji? Inwestycje typu condohotel pozwalają na osiąganie rocznego przychodu z wynajmu rzędu 7 proc. wartości nieruchomości. Na tym tle gorzej wygląda sytuacja w Hiszpanii i Bułgarii. Jak wynika z informacji Home Broker rentowność w wymienionych krajach oscyluje w granicach 4 - 7 proc.. Znacznie niższą stopę zwrotu, bo wynoszącą 3-4 proc. oferują nieruchomości w Grecji.

Najważniejszym czynnikiem decydującym o wysokości zysków jest lokalizacja. Oczywiście najwyższe rentowności osiąga się w przypadku nieruchomości najlepiej usytuowanych, a więc na przykład w pierwszej linii od morza lub w centrach największych miast.

Do najpopularniejszych lokalizacji można zaliczyć na przykład: Kretę w Grecji, Słoneczny Brzeg, Warnę i Sofię w Bułgarii oraz wybrzeża Costa Del Sol, czy Costa Blanka z popularnym Alicante w Hiszpanii. Dobrym barometrem atrakcyjności lokalizacji mogą być... biura podróży. Można tam bowiem zdobyć informacje o najbardziej popularnych miastach i kurortach na całym świecie.

Wybierając nieruchomość za granicą należy jednak mieć też na względzie ryzyko wynikające z kursu walutowego. Zarówno bowiem przeliczony na złote czynsz najmu jak i wartość nieruchomości za granicą będą malały wraz z umacnianiem się rodzimej waluty (co obecnie ma miejsce). Odwrotna sytuacja miałaby natomiast miejsce w przypadku spadku wartości polskiej waluty.

Najniższe koszty w Bułgarii

Nabywając nieruchomość trzeba zwrócić także uwagę na koszty transakcyjne. Należy bowiem opłacić podatek od transakcji (w Polsce jest to podatek od czynności cywilno prawnych), notariusza, pośrednika oraz wnieść stosowną opłatę za zmiany w księdze wieczystej (lub innym odpowiednim rejestrze). Na tym tle najlepiej wypada Bułgaria. Koszty związane z nabyciem nieruchomości nie powinny przekroczyć tu 4 - 6 proc. wartości nieruchomości.

Podobnie sytuacja wygląda na rynku wtórnym w Polsce. Gdy przy transakcji nie będziemy się posiłkować kredytem, koszty transakcyjne nie powinny przekroczyć 6,5 proc..

Wybierając natomiast apartament od dewelopera koszty spadną do około 1 proc. wartości nieruchomości - w takim wypadku nie pobierana jest bowiem ani prowizja, ani podatek PCC.

Na tym tle najgorzej wypadają Hiszpania i Grecja. Zgodnie z informacjami Home Broker w stolicy Korridy koszty transakcyjne mogą wynieść 10 proc., natomiast w Grecji może być to nawet aż 16 proc.! W obu przypadkach jest co wynika z wysokiego podatku od transakcji, który w Grecji osiąga rekordową wysokość 9 - 11 proc. wartości nieruchomości.

Najniższe podatki w Polsce

Od uzyskiwanych dochodów z najmu niezbędne jest także opłacenie podatku. Także i w tym obszarze najgorzej wypada Hiszpania. Właściciel nieruchomości musi tu odprowadzać 24 proc. przychodu z najmu do kasy państwa.

O wiele bardziej atrakcyjne jest opodatkowanie w Bułgarii, która w 2008 roku wprowadziła podatek liniowy na poziomie zaledwie 10 proc.. Niekwestionowanym liderem jest jednak Polska. Od bieżącego roku ryczałt od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc..

Czytaj więcej o rynku nieruchomości
Nowe mieszkania wcale nia na topie
Polacy najchętniej kupują mieszkania w budynkach z cegły oddanych przed 2000 rokiem, czyli m.in. w kamienicach - tak wynika z danych Home Broker.
Polacy marzą o domu, ale kupują mieszkania
Mimo kryzysu, wśród Polaków nie maleje popyt na nieruchomości. Choć większość z nas marzy o domu, coraz więcej osób wybiera nowe mieszkania od dewelopera - wynika z badania przeprowadzonego przez instytut badawczy Gfk Polonia.
Prognozy wzrostu cen mieszkań bardziej ostrożne
Wzrost cen mieszkań w Polsce w najbliższych 12 miesiącach będzie wolniejszy niż ten prognozowany w styczniu.
Szybciej odzyskamy VAT za materiały budowlane
Senatorowie zgodzili się na to, by inwestor dostawał zwrot części VAT-u w terminie do czterech miesięcy.


Bartosz Turek (Home Broker), współpraca: Elżbieta Makarczyk, Łukasz Skowroński


Powiązane tagi:
inwestycjamieszkanieapartamentcondonhotel


Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl


Re: Mieszkania za granicą kuszą Polaków

momilopol / 77.252.231.* / 2010-03-24 11:51
Polska ma obecnie najwyższe ceny nieruchomości względem wynagrodzenia.
Na szczęście widać że sytuacja się zmienia i ceny spadają i Polacy zaczynają to rozumieć zamiast kupować po obecnych zawyżonych cenach i drogich kredytach.
kuba83 / 89.72.129.* / 2010-03-27 10:50
Nie do końca. Przyczyna jest prosta w Polsce panuje nadal duży niedobór mieszkań, szacowany na około 1mln, w Hiszpanii jest poprostu więcej mieszkań niż chętnych. Jeżeli chodzi o drogi kredyt to marża jest faktycznie wyższa niż była, ale ogólne koszty kredytu spadły przez niższe stopy procentowe. Można będzie za 2-3lata refinansować kredyt na lepszych warunkach:)
Mat3o / 212.46.132.* / 2010-03-30 19:39
jani niedobor mieszkan o czym ty w ogole piszesz czlowieku? ludzi po prostu nie stac na wlasne mieszkanie wiec je tylko wynajmuja, mam wielu znajomych co ich mazeniem jest miec wlasne 'M' ale ICH NIE STAC! Jak kupowalem ostatnie mieszkanie (poznan) to ofert bylo setki(w kategorii nowych mieszkan powyzej 2003). powiedz mi jaka czesc Polakow w polsce jest w stanie dac depozyt wartosci 1/5 czy 1/3 mieszkania?
o 8miu ;at haruje w UK i mam 3 mieszkania w poznaniu, dzialke wlasnie kupuje (budowalana pod poznaniem) i tylko dlatego nie kupuje nic w UK bo moje przyszle plany wiaze z polska, ale moj szfagiej jest tutaj 4 lata i ma mieszkanie i dom... Polskie spoleczenstwo jest biedne a warunki polskiego rynku mieszkan sa fatalne z bardzo wygorowanymi cenami. Moje ostatnnie mieszkanie kosztowalo mnie 360tys poslich zlotych, to za te pieniadze w UK kupilbym dokladnie takie samo ( a gdzie polsie zarobki do UK) zalozna polska
Riwiera Turecka / 2010-04-02 15:53
Zgadzam się z Tobą co do wyboru mieszkań w PL, jednak jeżeli chodzi o inwestycje moim zdaniem inwestować trzeba tam gdzie nadarzają się okazję, niekoniecznie w Polsce. Obecnie jednym z najkorzystniejszy rynków inwestycyjnych jest Riwiera Turecka. Za 360 tyś. złotych kupiłbyś luksusowy Apartament 120 m2 z basenem krytym i otwartym, kortem tenisowym, sauną, Widokiem na morze śródziemne i góry taurus oraz innymi atrakcjami. Co ciekawe czynsz nie wyniesie więcej niż 200 złotych miesięcznie, a przychody z tytułu wynajmu to niezły zarobek. Więcej informacji znajdziesz na: www.majestichomemanagement.com
k aczordonald / 86.168.62.* / 2010-03-27 12:00
Nie do konca.Jak dysponujesz gotowka to kupisz w Polsce mieszkanie bez problemu, gdzie tylko chcesz.Nie ma problemu zeby zaczac budowac wiecej mieszkan jak przed kryzysem, ale musza byc na nie chetni, a przy tych cenach jest ich coraz mniej.Wysokie bezrobocie, niskie wynagrodzenia, brak zdolnosci kredytowej to glowne bolaczki.Przy tych cenach nie potrzeba budowac szybko i duzo mieszkan, bo juz na te ktore sa, pomimo "niedoboru mieszkan" trudno jest znalezc nabywcow.

Ale jezeli twoja praca zwiazana jest w jakis sposob z rynkiem nieruchomosci, lub tez kredytami, to oczywiscie masz prawo do wlasnego zdania:)
Kredyt hipoteczny to produkt skierowany do ludzi zamoznych z oszczednosciami, a nie szukajacymi banku ktory zaakceptuje moja zdolnosc kredytowa.

I rzeczywiscie, jak napisal momilopol, ceny mieszkan w Polsce sa absurdalnie zawyzone wzgledem wynagrodzen i na dzien dzisiejszy te wartosci nie maja w niczym oparcia.

Re: Mieszkania za granicą kuszą Polaków

Luiza.G / 79.28.21.* / 2010-03-22 11:56
Jeżeli są Państwo zainteresowani ofertą sprzedaży mieszkań w Hiszpanii proszę o kontakt:luiza.gracka@gmail.com
Posiadamy polskich rezydentów w Hiszpanii, którzy prezentują wybrane przez Państwa mieszkania ( wybieramy dogodne połączenia lotnicze, szukamy miejsc do zakwaterowania, posidamy polskich notariuszy w Hiszpanii, negocjujemy ceny mieszkań dla Państwa)
ZAPRASZAM
luiza.gracka@gmail.com

Re: Mieszkania za granicą kuszą Polaków

bozena.stanczyk / 89.75.52.* / 2010-03-21 22:24
w USA rozdają mieszkania za darmo, albo można kupić za kilka dolarów. W krajach Europy mieszkania są czasami 2-3 razy tańsze niż w Polsce. Na szczęście widać że sytuacja się zmienia i ceny spadają. Trochę mi żal tych co kupili na górce, uwierzyli sponsorowanych artykułom, ale jak to się mówi "głupich nie sieją...". Pozdrawiam normalnie i ekonomicznie myślących
qwerty1234 / 77.252.231.* / 2010-03-24 11:47
Poczytajcie:
http://fachowcy.pl/advice/6,Kredyt-czy-wynajem%3F/do/show

Wynajmując przez pierwsze lata to lepszy pomysł niż kredyt.
Sartro / 188.33.134.* / 2010-03-23 22:44
Mdli mnie jak slucham takich niespełnionych ludzi.
Wynajem jest lepszy niż kupno własnego M? Ludzie po 15-20-25 latach beda mieli wlasne mieszkania, a Ty dalej wynajmuj powodzenia.
Co do kupowania mieszkan" na gorce" nie wiem czy Pani wie ale ta gorka caly czas sie utrzymuje od kilku dobrych lat. Teraz gdy mieszkania troche stanialy marze kredytow poszly do gory wiec sytuacja wiele sie nie zmienila.
romkolwiol / 77.252.231.* / 2010-03-24 11:42
@Sartro, hehehe, kolejny naiwny który myśli że spłaca swoje mieszkanie, poczytaj sobie ile spłacasz kredytu na początku a ile byś mógł zaoszczędzić wynajmując. Nikt nie mówi że masz wynajmować do końca życia. Na zachodzie już dawno to zrozumieli. Do szkoły kolego, właśnie takich naiwnych szukają banki, szybko po kredyt bo zabraknie, a później chleb ze smalcem.
kuba83 / 89.72.129.* / 2010-03-27 10:54
Nie rozumiem tego wpisu, wytłumacz to proszę. W jaki sposób tracę, skoro kupiłem mieszkanie które wynajmowałem za 2,1K pln a placę ratę 1,65K pln (za kredyt 400K) 0,4K na czynsz ??
k aczordonald / 86.168.62.* / 2010-03-27 12:07
Rozumie natomiast cala rzesza tych, ktorzy za namowa doradcow kupili w ostatnich latach 45 m cele na kredyt, za wartosc ich pracy prawie ze do emerytury, z odsetkami lacznie.

Kupili te same budy, co cztery lata wczesniej, z tym ze 200% drozej, podczas gdy zarobki wzrastaly im
o jakies 100 PLN netto rocznie.

Oni teraz rozumieja ten wpis, i to bardzo bolesnie.
lecter / 83.11.29.* / 2010-03-23 10:52
Normalnie i ekonomicznie myślący człowiek zauważa, ze rata spłaty kredytu własnego M, równa się racie wynajmu mieszkania. Wniosek jest oczywisty.
martanoplio / 77.252.231.* / 2010-03-23 19:14
rata kredytu=kosztom wynajmu, chyba żartujesz. Biorąc teraz kredyt oddajesz drugie tyle do banku. LEPIEJ WYNAJMOWAĆ, policz sobie a nie głupoty wypisujesz.
lucamilano / 93.36.112.* / 2010-03-22 10:58
nie kupilbym mieszkania w polsce nawet za polowe obecnych cen
ps. / 83.31.80.* / 2010-03-22 16:34
ceny nieruchomości powinny rosnąc i muszą byc zaporowe , ponieważ napływ obcych może spowodowac wzrost bezrobocia w danym rejonie co za tym idzie nie wszyscy mogą zdążyc ze spłatą kredytu na ciepłej posadzie.
k aczordonald / 86.139.232.* / 2010-03-23 08:44
Naplyw obcych za praca do Polski ?.
Dobrze sie czujesz ?.
lecter / 83.11.29.* / 2010-03-23 10:53
Może poprzednik mówił o "obcych" z obcego.;)
Kolega009 / 109.243.90.* / 2010-03-26 21:12
Jak czytam tych glupot to mi sie plakac chce. Z zalu do tego co jest w Waszych glowach. Jak kogos nie stac na kredyt to zawsze bedzie sobie wmawial, ze dobrze zrobil nie kupujac bo.... Wlasnie przez takich ludzi nasz kraj sie nie rozwija! Trzeba nakrecac koniunkture i wydawac miliony, ktore sie zarabia by inni mieli prace i wszystkim zylo sie lepiej.
k aczordonald. / 86.151.237.* / 2010-03-26 21:30
Kto zarabia miliony, moze chodzi ci o czlonkow rzadu?.
Przez nich na pewno kraj sie rozwija.

Obudz sie i przestan patrzec przez pryzmat swojego swiata.
Kolega8 / 109.243.90.* / 2010-03-26 21:12
Jak czytam tych glupot to mi sie plakac chce. Z zalu do tego co jest w Waszych glowach. Jak kogos nie stac na kredyt to zawsze bedzie sobie wmawial, ze dobrze zrobil nie kupujac bo.... Wlasnie przez takich ludzi nasz kraj sie nie rozwija! Trzeba nakrecac koniunkture i wydawac miliony, ktore sie zarabia by inni mieli prace i wszystkim zylo sie lepiej.
pracujący / 87.204.22.* / 2010-03-29 05:12
innym, znaczy tym przez których te ceny są takie a nie inne, tym którzy mają najwięcej kasy i chcą mieć jej jeszcze więcej-bankierom i deweloperom-złodzieje którzy sztucznie nadmuchali ceny bo chcą sobie napełnić swoje kieszenie-nie zamierzam ich utrzymywać. W mieście w którym wynajmuje jest sporo pustych mieszkań-nastawiali a nikt nie kupuje-bo za co? I komu ma się żyć lepiej-napewno nie mi
Ponad 5,4 mln ogłoszeń
Wyszukiwanie zaawansowane
REKLAMA