Brakujące słowo w umowie i przepłacisz podatek

2011-08-31 12:55

fot: photoGartner/iStockphoto

Brakujące słowo w umowie i przepłacisz podatek

Słowo do wstawione w odpowiednim miejscu umowy kredytowej może przesądzić o tym, czy kupujący mieszkanie zapłaci kilkaset, czy tylko 19 złotych podatku od ustanowienia hipoteki.

Stawka podatku PCC zależy bowiem od tego czy wierzytelność ma ustaloną wartość, czy nie, choć nie jest to spójne ze znowelizowaną ustawą o księgach wieczystych.
Znowelizowana w lutym tego roku ustawa o księgach wieczystych, obok innych celów, miała obniżyć koszty związane z zaciąganiem kredytów hipotecznych.

Przypomnijmy, dwa funkcjonujące wcześniej rodzaje hipoteki zwykłą (zabezpieczała wierzytelność z tytułu kapitału) i kaucyjną (zabezpieczała wierzytelność, której kwoty nie można było z góry określić, czyli np. z tytułu odsetek) zastąpiono jedną hipoteką, która zabezpiecza wierzytelność do oznaczonej sumy pieniężnej (art. 68 ust 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Kwota wierzytelności nie jest określona

- Suma hipoteki według nowych przepisów nie jest tożsama z kwotą wierzytelności. Dlatego banki powinny hipotekę jako zabezpieczenie kredytu określać w umowach i zaświadczeniach jako hipotekę do kwoty X - wyjaśnia Iwona Mirosz, radca prawny, ekspert prawa bankowego. Dodaje jednak, że nawet jeśli tak nie napiszą, to i tak - z mocy przytoczonej ustawy - hipoteka będzie zabezpieczać wierzytelność do określonej sumy pieniężnej.

W przypadku kredytów mieszkaniowych, które są w Polsce kredytami o zmiennym oprocentowaniu, nie da się z góry określić całkowitej kwoty wierzytelności, nawet przy założeniu, że w trakcie spłaty nie pojawią się żadne dodatkowe koszty, którymi bank mógłby obciążyć kredytobiorcę (np. koszty windykacji).

Ponadto, część kredytów mieszkaniowych jest indeksowana do obcych walut, a zatem wysokość wierzytelności wyrażona w złotych dodatkowo zmienia się pod wpływem kursu walutowego.

Podatek powinien wynieść 19 zł

Kredytobiorca ustanawiający hipotekę musi z tego tytułu zapłacić podatek (nie licząc opłaty sądowej, która wynosi 200 zł). Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych przewiduje podatek w wysokości 0,1 proc. od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie istniejącej wierzytelności oraz 19 zł w przypadku zabezpieczenia wierzytelności o wysokości nieustalonej.

Taki podział to pozostałość poprzedniego systemu prawnego w zakresie rodzajów hipoteki. - Obecnie kredytobiorca ustanawia jedną hipotekę zarówno na sumę główną, jak i na odsetki i koszty, których kwota nie jest ustalona w chwili ustanawiania hipoteki, a wręcz nie istnieje. Wobec tego zastosowanie ma opodatkowanie w wysokości 19 zł - uważa Iwona Mirosz. Podobnego zdania jest Magdalena Flis, doradca podatkowy współpracujący z firmą Tax Care. Zastosowanie powyższej zasady potwierdza też interpretacja wydana przez Ministra Finansów.

Niespójne przepisy

- Podstawą do naliczenia podatku jest umowa kredytowa - zaznacza Magdalena Flis. Banki nie zawsze określają jednak w umowie kredytowej hipotekę do kwoty.

Z danych Home Broker Doradcy Finansowi wynika, że zdarzają się zapisy określające hipotekę w wysokości x. - W przypadku, gdy w umowie kredytowej znajdzie się taki zapis należna stawka podatku to 0,1 proc. określonej tam kwoty wierzytelności, na zabezpieczenie której ustanowiono hipotekę - ocenia Magdalena Flis.

- Nie ma znaczenia, że z punktu widzenia ustawy o księgach wieczystych wierzytelność ta i tak ma charakter kaucyjny, bo nie jest z góry znana jej wysokość - zauważa Iwona Mirosz. Załóżmy, że kredytobiorca zadłużył się w banku na 300 tys. zł, a ten wpisał do umowy hipotekę w kwocie 600 tys. zł. Podatek wyniesie w takiej sytuacji 600 zł. Tymczasem, gdyby bank użył słowa do byłoby to tylko 19 zł.

Co grozi podatnikowi, jeśli zapłaci 19 zł zamiast 600 zł podatku? - W przypadku zaniżenia zobowiązania podatkowego na podatniku ciąży konieczność uregulowania kwoty zaległości oraz kwoty odsetek liczonych za okres zalegania z wpłatą. Ponadto podatnik może zostać ukarany przez nałożenie na niego kary mandatu alko kary grzywny - przypomina Magdalena Flis. Sytuacja, z jaką mamy do czynienia jest konsekwencją niespójności pomiędzy znowelizowaną ustawą o księgach wieczystych a ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, która nie została zmieniona.
Uwaga na słowo doCo zatem powinien zrobić kredytobiorca, aby mieć pewność, że zapłaci podatek 19 zł, a nie kilkaset złotych? - Przede wszystkim dokładnie przeczytać umowę kredytową i zadbać o to, aby zarówno w tej umowie, jak i w zaświadczeniu banku o udzieleniu kredytu oraz w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki znalazło się następujące sformułowanie: Zabezpieczenie wierzytelności z tytułu kredytu, roszczenia o zapłatę odsetek od kredytu, kosztów postępowania i windykacji stanowi hipoteka do kwoty........... (słownie:.................... ) na nieruchomości ...................... - radzi Iwona Mirosz.

Home Broker zapytał banki o zapisy stosowane w umowach kredytowych w części dotyczącej ustanowienia hipoteki. Banki udzielały niejednoznacznych odpowiedzi. Ostatecznie na 25 ankietowanych banków, tylko jeden przyznał, że określa w umowie hipotekę w wysokości, a nie do.... przyjmując jej wysokość jako 160 proc. kwoty wypłaconego kredytu.

Czytaj więcej o nieruchomościach i podatkach w Money.pl
	Jak sprzedać lokal firmowy bez podatku Sprzedaż budynków i lokali mieszkalnych wykorzystywanych na potrzeby firmy osób fizycznych jest opodatkowana na innych zasadach niż przychody z działalności gospodarczej.

Katarzyna Siwek (Home Broker)

tagi:kredytpodatekmieszkanie