Bank może żądać wyższej marży lub ubezpieczenia. Klient jest bezbronny. Jedyne, co może zrobić, to spłacić cały kredyt i podziękować bankowi. W większości przypadków, to jednak nierealne rozwiązanie.
Kłopoty mogą mieć przede wszystkim zadłużeni w walutach obcych. Waluty zdrożały, więc wartość kredytów wyrażona w złotych wzrosła i zaczęła przekraczać kwotę, na którą klienci banków zadłużyli się kilka miesięcy bądź kilka lat temu.
W dodatku ceny wielu nieruchomości spadły. Klient, który wziął pożyczkę na 80 procent wartości, dziś może mieć dług przekraczający 100 procent wartości. Miał wymagane 20 procent wkładu własnego, teraz nie ma.
Banki w umowach kredytowych zapewniają sobie prawo do żądania dodatkowego zabezpieczenia kredytu lub wykupienia ubezpieczenia braku wkładu własnego. Te zapisy dla klienta nie mają znaczenia, gdy nieruchomości drożeją i złoty zyskuje na wartości.
Jednak w kryzysowej rzeczywistości, banki zaczęły korzystać z tych zapisów. Idą nawet dalej i podnoszą marże, przez co wzrasta oprocentowanie kredytu, a zatem wysokość comiesięcznych rat.
Banki podzieliły klientów, wydzielając tych o podwyższonym ryzyku, czyli takich, którym wysokość zadłużenia wzrosła powyżej 80 procent wartości nieruchomości.
Jeżeli należymy do tej grupy, bank może:
Jak się bronić?
- Podwyższanie ustalonej w umowie kredytowej marży, zmiana oprocentowania, czy próba wymuszenia na kliencie dodatkowego ubezpieczenia jest niedopuszczalne, jeżeli nie jest wyraźnie zapisane w umowie - wyjaśnia w rozmowie z Money.pl Aneta Styrnik z działu pomocy publicznej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Jeżeli bank zawarł takie możliwości w umowie, pozostają nam tylko negocjacje i zapewnienie sobie jak najbardziej korzystnych dla nas zapisów w aneksie do umowy.
- Jeżeli nie odpowiadają nam warunki, które próbuje nam narzucić bank, możemy jedynie rozwiązać umowę, co wiąże się z koniecznością wcześniejszej spłaty kredytu. Każda umowa musi zawierać zapisy regulujące możliwość rozwiązania umowy - mówi Styrnik.
- Furtką dla klientka jest niejasność zapisów w umowie, ich niejednoznaczność lub fakt, iż te zapisy znajdują się na liście klauzul niedozwolonych - dodaje Styrnik. Wtedy klient może zwrócić po pomoc do UOKiK. O poradę i pomoc można też poprosić miejskiego, albo powiatowego rzecznika praw konsumenta. Niedozwolone zapisy nie mogą się znaleźć w tekście żadnej umowy.
| Zapisy na cenzurowanym |
|
Lista klauzul niedozwolonych mieści 88 przykładów niedozwolonych zapisów. Do najgłośniejszych należy, zapis zobowiązujący klientów, którym udzielane są kredyty hipoteczne do założenia w tym samym banku ROR-u, co wiązało się z dodatkowymi opłatami. Na liście znalazły się 33 zapisy bankowe i 55 finansowych, czyli np. stosowanych przez piramidy fianansowe. źródło: UOKiK |
Otwarta pozostaje też kwestia niejasnych regulaminów kredytów. Często dają one bankom możliwość wypowiedzenia umowy albo przewalutowaniem kredytu - co w przypadku przewalutowania na złotego, może zwiększyć nasze zadłużenie.
- Podobne zapisy póki co nie widnieją na liście klauzul niedozwolonych - mówi Aneta Styrnik. - Klienci oprócz zapoznania się z treścią umowy, powinni zawsze dokładnie przeczytać regulamin kredytu - radzi.
Jeżeli - tak jak w przypadku samych umów - te zapisy są niejednoznaczne lub niejasne, warto to zgłosić do UOKiK. Wtedy urząd, po rozpatrzeniu sprawy, będzie mógł je umieścić na liście. Jednak nam pozostaje w tej sytuacji dochodzenie swoich praw w sądzie. Zdaniem Anety Styrnik, jeżeli zapisy regulaminu kredytu są niejasne i można je interpretować na naszą niekorzyść, mamy dużą szanse na wygraną z bankiem.
| Gdy podejrzewamy, iż bank podwyższył spread warto powiadomić KNF |
|
Jak oświadczył KNF: Sytuacja na rynku finansowym i bankowym nie może być wykorzystywana do zwiększania rentowności portfela kredytowego kosztem klientów, np. poprzez podwyższanie marż albo rozszerzanie spreadów walutowych. Komisja podkreśla, iż spadek zabezpieczenia nie oznacza spadku zdolności kredytowej klienta, a wszelkie działania podejmowane wobec kredytobiorców muszą uwzględniać specyfikę każdego kredytu i sytuację kredytobiorcy. Zwraca się uwagę na zasadę równości stron. |
Ubezpieczenia nie unikniemy, ale możemy mieć wpływ na jego wysokość
Przed wizytą w banku należy skontaktować się rzeczoznawcą majątkowym i poprosić o opinię na temat bieżącej wartości nieruchomości - koszt opinii to około 250-300 zł lub wykonać operat szacunkowy - koszt to około 500-800 zł.
- Powyższe dokumenty nie są dla banku wiążące lecz mamy dodatkowy argument w negocjacjach - radzi Wojciech Brewka, ekspert w dziedzinie finansów osobistych SOHOfinance.
Taki zabieg może w istotny sposób wpłynąć na zmniejszenie składki dodatkowego ubezpieczenia, którego zażąda bank. Bank liczy wskaźnik LTV (stosunek wartości kredytu do wartości nieruchomości) biorąc pod uwagę bieżącą wysokość zadłużenia i bieżącą wartość nieruchomości.
| Przykład kalkulacji składki dodatkowego ubezpieczenia |
|
Trzy lata temu wzięliśmy kredyt denominowany we frankach na 300 tys. zł. Wartość nieruchomości wynosiła również 300 tys. zł. Kredyt został zatem zaciągnięty na 100 proc. wartości nieruchomości. Ubezpieczenie braku wkładu własnego policzone było od 20 proc. wartości nieruchomości. Teoretycznie banki nigdy nie dawały kredytu na 100 procent wartości nieruchomości. Dawały jedynie na 80 proc., a resztę ubezpieczały - jest to tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, w powyższym przypadku zerowego. Wysokość składki powyższego ubezpieczenia to orientacyjnie, w zależności od banku około 3,5 proc. Czyli trzy lata temu zapłaciliśmy składkę ubezpieczenia w wysokości 2,1 tys. zł. Jest rok 2009, ceny nieruchomości spadły, zobowiązanie walutowe wzrosło. Bank ponownie bada niski wkład własny i co widzimy? Wysokość kredytu wzrosła do około 400 tys. zł - przyczyną jest wysoki kurs franka. W tym czasie wartość nieruchomości początkowo wzrosła do 450 tys. zł, a następnie spadła do poziomu 410 tys. zł. Bank wówczas przeliczy składkę ubezpieczenia, którą będziemy musieli zapłacić następująco: LTV 97,56 proc., składka do dopłaty: 2 500 zł. Podsumowując, im większą wartość nieruchomości pokażemy (operat) tym wartość wskaźnika LTV będzie niższa, co spowoduje obniżenie składki ubezpieczenia. Źródło: SOHOfinance |
Czy banki mają powody do obaw?
Kredyty hipoteczne, jak podaje NBP, nominowane w złotych od dłuższego czasu utrzymują się na stabilnym poziomie i po lutym wynoszą 59,5 mld zł. Łącznie kredyty mieszkaniowe sięgają 211,2 mld zł.
Wprawdzie kwota zagrożonych kredytów hipotecznych, czyli tych nie spłacanych wzrosła z 1,5 mld zł do 1,9 mld zł to, jak wynika z danych opracowanych przez BIK, kredyty hipoteczne są najmniej zagrożonymi kredytami spośród wszystkich zaciąganych przez Polaków.
| Stosunek niespłacanych kredytów i pożyczek do wszystkich długów w podziale na typy transakcji - luty 2009 rok |
||
| typ transakcji | ilościowo | wartościowo |
| Kredyt na zakup towarów, usług i papierów wartościowych | 9,55 proc. | 9,20 proc. |
| Kredyty niecelowe oraz studenckie | 8,99 proc. | 5,81 proc. |
| Karta kredytowa | 3,23 proc. | 5,62 proc. |
| Kredyt odnawialny | 2,70 proc. | 5,44 proc. |
| Limit debetowy w ROR | 1,44 proc. | 4,86 proc. |
| Kredyty mieszkaniowe | 0,90 proc. | 0,35 proc. |
źródło: BIK
| Komentarz Money.pl |
|
Andrzej Zwoliński, W starciu z bankiem niestety skazani jesteśmy na rolę Davida. Jednak jak w biblijnej historii, nie jesteśmy bez szans. Naszą procą, która może dać nam zwycięstwo lub przynajmniej zniweluje uszczerbek w naszym budżecie są instytucje, do których możemy się odwołać, czyli rzecznik konsumenta, KNF, UOKiK, ostatecznie kancelaria adwokacka. Najważniejsze jest jednak, co powtarzamy do znudzenia i powtarzać będziemy: Czytajmy dokładnie umowy i regulaminy jakie podpisujemy, pod nad to co jest w nich zapisane, banki nie mogą nic zrobić. Podobno na działach Fryderyka II widniał napis - Ostatni argument króla. Zanim wytoczymy nasze działa, czyli rozwiążemy umowę i co najgorsze zaczniemy rozmawiać z bankiem przez komornika - negocjujmy. |
Sprawdź zdolność kredytową w 26 bankach!
Porównamy dla Ciebie promocje w kilku bankach! Dajemy gwarancje najniższej raty! więcej »
2012.05.22 (12:32)
Linie lotnicze, koleje i wypożyczalnie aut po lupą kontrolerów
Oszczędny dom
Rzeczoznawcy majątkowi
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami
Notariusze
Inwestycje
Zarządcy nieruchomości
Deweloperzy
Kalkulator kosztów zakupu nieruchomości
Wzory dokumentówKalkulator kredytowy
Zamówienia publiczneSprawdź czy otrzymasz kredyt z dopłatą
Ubezpiecz nieruchomośćKsięgi wieczyste On-line
Propozycja inicjatywy ustawodawczej dla rzecznika praw obywatelskich
Koniec kruczków, przecież normalny Kowalski w walce z bankiem jest bez szans i nie ma wpływu na to że wycena mieszkania w którym mieszka nagle spadła.
Plus dodanie do spisu klauzul niedozwolonych wszelkich zapisów o zwiększeniu marży, podwyższeniu spreadu i wymaganiu dodatkowych zabezpieczeń, oświdczeń lub wypowiedzenia umowy w sytuacji innej niż zaprzestanie regulowania kredytu przez dłużnika.
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
Pod tym adresem znajdziecie Państwo kilka konkretnych porad w oparciu nie tylko o powtarzane przez "ekspertów" zapisy w umowie, ale także uwzględniające przepisy prawa nadrzędne nad umową. Wskazany wątek forum dotyczy skandalicznej próby wymuszania przez pracowników Polbanku zgody na podpisanie aneksu, w którym to uwaga!!! : KLIENT prosi o to żeby Polbank się łaskawie zgodził przyjąć od szczęśliwego posiadacza kredytu hipotecznego w tym banku więcej pieniędzy
Po prostu niespotykana arogancja i bezczelność Polbanku.
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
A ja mam w PKO BP w Pln , kredyt oparty jest o wibor 1 M plus marża i najlepsze jest to ze stopa podstawowa zostala ustalona na 3.75 a Wibor 1M na dzis wynosi 3.67 :))) dla mnie super ale nie kumam dlaczego jest nizej niz stopa referencyjna ustalona przez RPP, uwazam ze 1M to najuczciwszy sposob rozliczania kredytu bo zmienia sie co miesiac a jest liczony od 25 poprzedniego miesiaca do 24 biezacego miesiaca od szczytu w listopadzie rata spadla mi o ponad 800 zl a to jeszcze nie koniec :))pozdrawiam
Tylko trzeba wziąść poprawkę ze te sk............ banki nie są uczciwe.
I to wszystko wyjaśnia.
17 maja marton mBanku (BRE) w Łodzi
17 maja maraton mBanku
Zmęczenie fizyczne złagodzi nerwy.
Zawsze też można zademonstrować tam swoją miłość do BRE Banku.
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
Już mnie ręce " świerzbią " !!!
BRE doi bez renegocjacji umów
Gdy BRE będzie oddawał z odsetkami, będą już inni prezesi.
Unikać tych banków jak ognia, chyba że lubicie włóczyć się po sądach.
www.nabiciwmultibank.pl
www.nabiciwmbank.pl
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
Zakup mieszkania to nie kupno pralki ze splaci sie szybko i sie nic nie odczuje. Za wszelka cene brano kredyty, bo mieszkania mialy podrozec, bo banki mialy zaczac zadac wkladu wlasnego. I jesli ktos patrzyl krotkowzrocznie to niestety musi ponosic konsekwencje.
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
Dzięki obniżce stóp, praktycznie nie odczuwamy wzrostu rat, a w stosunku do analogicznego kredytu złotowego, spłacamy mało.
Jednak zagrywek w rodzaju podnoszenie marż, czy wypowiadanie kredytu pomimo stabilnego zatrudnienia nie przewidywałem i byłby to duży kłopot...
No chyba że się uprzesz i przestaniesz spłacać :)
mBank i Multibank nie zauważyły że LIBOR spadł
choć gdy wzrastał, oczywiście od razu to odnotowały w podwyżce odsetek
w tej chwili bycie klientem BRE z kredytem w CHF to najgorsza możliwa opcja
zostaje tylko unikać wszystkiego co związane z BRE na przyszłość
i nie trzymać tam pieniędzy (bo pewnego dnia mogą zinterpretować sobie umowę ROR tak, że nałożą na nie 10% podatek czy inną opłatę)
Zarząd mówi skacz, my pytamy jak wysoko mój Panie.... !
W Bree to dopiero sieka...
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową
PS Tych wyssanych z palca komentarzy analityków odnośnie naszej waluty już nie dało się czytać
ich zdanie wacha się tak samo mocno i często jak giełda w stanach :)
Kiedys zrobię zestawienie-naczelni "pseudo analitycy" i ich przewidywania.. fajnie jest patrzeć jak robią z siebie pośmiewisko.. teraz już nikt im nie będzie tak wierzył i ufał, więc może mniej spekulacji będzie...
W zasadzie, to szmbo to przez nich..
Re: Co robić, gdy bank chce zmienić umowę kredytową