Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

2009-09-14 06:00

fot: tnarik/CC/Flickr

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

By wynajem mieszkania nie zamienił się w koszmar, właściciel i wynajmujący muszą pamiętać o kilku podstawowych zasadach dotyczących sposobu poszukiwania, a także formy zawieranej umowy.

Poszukiwania lokum warto rozpocząć od odpowiedzi na pytanie - czy chcemy robić to samodzielnie czy wolimy skorzystać z usług pośrednika.

Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady. Poszukiwanie na własną rękę - i sfinalizowanie ich umową zawartą bezpośrednio z właścicielem mieszkania - to rozwiązanie tańsze. Nie trzeba bowiem płacić prowizji. Agencje nieruchomości pobierają z reguły od 50 do 100 proc. miesięcznego czynszu.

Z drugiej strony jest to - przynajmniej teoretycznie - bardziej czasochłonne i ryzykowne. Bo to na pośredniku ciąży m.in. obowiązek sprawdzenia stanu prawnego nieruchomości. To eliminuje ryzyko tego, że padniemy ofiarą naciągacza.

ZOBACZ TAKŻE:

• Apartamenty wakacyjne. Warto inwestować?
• Niższe podatki dla wynajmujących mieszkanie

Jeżeli zdecydujemy się na usługi pośrednika, musimy sprawdzić czy ma on licencję zawodową. Pośrednika bez licencji lub takiego, który chce od nas pieniądze przed podpisaniem umowy najmu, najlepiej omijać szerokim łukiem.

Warto przy tym pamiętać, że licencja przyznawana jest konkretnemu pośrednikowi, a nie agencji, w której pracuje. Nawet w najbardziej renomowanej agencji może trafić się nierzetelny pośrednik.

Warto też sprawdzić czy pośrednik jest ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej. I czy ma pełnomocnictwo agencji do zawierania umów w jej imieniu.

Z kolei wiarygodność agencji zwiększa też fakt przynależności do jednego ze stowarzyszeń zawodowych. Przy takich organizacjach działają m.in. sądy koleżeńskie. Mają też one swoje kodeksy etyki zawodowej. Ich zasadami powinni kierować się członkowie organizacji.

RADA MONEY.PL:
Jeżeli zdecydujesz się na korzystanie z usług pośrednika, nigdy nie wpłacaj żadnych pieniędzy przed podpisaniem umowy najmu.
Musimy też zdecydować czy chcemy, by lokalu szukało dla nas jedno czy więcej biur nieruchomości.

W zależności od zapisów umowy będzie dla nas pracować jedna agencja - umowa na wyłączność- lub kilka. To ostatnie rozwiązanie - umowa otwarta - jest zdecydowanie najpopularniejsze.

Po podpisaniu umowy pośrednik wyszukuje oferty, które mogą nas zainteresować. Jeżeli na jedną z nich się zdecydujemy, podpisujemy umowę z właścicielem mieszkania i płacimy prowizję.

Samodzielne poszukiwania - ostrożność wskazana

Poszukiwania na własną rękę warto rozpocząć odpowiednio wcześniej. Ogłoszenia zamieszczane bezpośrednio przez właścicieli można znaleźć w prasie i w internecie. Konieczność ich wyszukania - w ten sposób ogłaszają się też agencje - obdzwaniania i objeżdżania, powodują, że trzeba liczyć się z tym, że nie od razu znajdziemy odpowiadającą nam ofertę.

RADA MONEY.PL:
Jeżeli więcej ogłoszeń w danej gazecie lub serwisie ma podany ten sam numer telefonu, oznacza to, że najprawdopodobniej zostały one umieszczone przez pośrednika.

Jeżeli szukamy lokalu w konkretnej dzielnicy, warto rozwiesić ogłoszenia w okolicy. Warto w nim możliwie najdokładniej sprecyzować nasze oczekiwania.

Gdy już znajdziemy odpowiadające nam mieszkanie, warto sprawdzić w jakiej okolicy przyjdzie nam mieszkać.

Zanim podpiszemy umowę najmu bezwzględnie powinniśmy dokładnie przyjrzeć się mieszkaniu. Sprawdzić instalacje: wodną, gazową, elektryczną.

Bardzo dobrym pomysłem jest sporządzenie dokładnego opisu stanu technicznego lokalu - np. ściany, podłogi, armatura - i jego wyposażenia - meble, sprzęt RTV i AGD. Wraz ze spisanymi licznikami, taki dokument może być załącznikiem do umowy najmu. Dzięki temu unikniemy ewentualnych oskarżeń o zniszczenie lub kradzież.

Im dokładniejszy opis stanu mebli i sprzętów, tym mniej prawdopodobna perspektywa nieporozumień. Dla tego warto opisać sprzęt np. w ten sposób: telewizor Panasonic Viera, model i nr seryjny, stan: idealny etc.

RADA MONEY.PL:
Zawsze warto negocjować cenę. Jakie argumenty mogą przekonać właściciela?
Po pierwsze długość umowy najmu.
Lepiej mieć pewnego i tańszego najemcę na dłuższy czas niż takiego, który zniknie po kilku miesiącach.
Można też przygotować listę niezbędnych napraw i sprecyzować, które z nich sfinansuje właściciel, a za które ma płacić najemca.

By upewnić się czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie nim jest, możemy poprosić o okazanie aktu notarialnego, wypisu z ksiąg wieczystych lub zaświadczenie ze spółdzielni.

Jeżeli dane - PESEL lub NIP - w tych dokumentach nie zgadzają się z dokumentami wynajmującego, mamy podstawy, by podejrzewać, że nie wszystko jest w porządku.

Warto pamiętać, że mieszkanie może wynajmować nie tylko właściciel. Możemy spotkać się z tzw. podnajmem. Wtedy musimy jednak sprawdzić, czy umowa właściciela z wynajmującym taką możliwość przewiduje.

Po pierwsze - precyzyjna umowa

Gdy zdecydujemy się na konkretny lokal, podstawą jest podpisanie umowy z wynajmującym. Bez niej może on nas wyrzucić na bruk w środku zimy.

Musimy zwrócić uwagę na to, by umowa najmu była tak skonstruowana, by później nie było wątpliwości co do jej zapisów. To bardzo ważne, bo to właśnie ten dokument będzie stanowić podstawę do rozstrzygania ewentualnych sporów.

• Pobierz wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego lub użytkowego
  
• Pobierz wzór umowy najmu lokalu mieszkalnego
  

W umowie musi zostać przede wszystkim określone kto i do kiedy będzie mieszkał w lokalu. Jeżeli jest to umowa na czas nieokreślony powinna zostać ustalona długość okresu wypowiedzenia.

Musi się w niej znaleźć dokładna wysokość stawki czynszu i skala ewentualnych podwyżek - jeżeli umowę zawarto na kilka lat. Trzeba też zapisać terminy płatności i uregulować kwestię tego, kto ponosi koszty opłat eksploatacyjnych i w jaki sposób są regulowane rachunki za media - bezpośrednią wpłatą na konto dostawcy czy też może wpłacane właścicielowi lokalu.

Należy też odnotować fakt wpłacenia kaucji - z reguły jest to równowartość od jednego do trzech miesięcznych czynszów. Warto uregulować sposób zwrotu kaucji - może być ona albo odliczona od opłat za ostatnie miesiące najmu lub zwrócona po przekazaniu lokalu.

• Co powinno znaleźć się w umowie:
• czas trwania (określony lub nieokreślony )
• czynsz i inne opłaty (wysokość, termin zapłaty, odsetki za zwłokę),
• wysokość kaucji i jej przeznaczenie
• prawa i obowiązki właściciela i wynajmującego, np: dokonywanie napraw i możliwość podnajmu,
• warunki wypowiedzenia.

Niektórzy eksperci wskazują, że przy wynajmie większe ryzyko ponosi jednak właściciel mieszkania.

RADA MONEY.PL:
Wynajmujący musi pamiętać, że właściciel może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania. Ale wejście do lokalu wtedy, gdy najemcy w nim nie ma jest zabronione.

I choć nigdy nie będzie miał on 100 proc. pewności, że osoba, która będzie wynajmować mieszkanie lub dom będzie terminowym płatnikiem czynszu i wykorzysta lokal na cele zgodne z umową, to transakcję wynajmu można uczynić pewniejszą.

Podstawowe zasady bezpieczeństwa to: unikanie umów na czas nieokreślony, ustanowienie kaucji lub - co kosztuje kilkaset złotych - ustanowienie tytułu egzekucyjnego u notariusza. Dzięki temu właściciel będzie mógł odzyskać mieszkanie, jeżeli wynajmujący przestał płacić czynsz.

Serwis szybko.pl radzi studentom, jak szukać mieszkania:

Rynek nieruchomości w raportach Money.pl
	Centra handlowe. Kryzys wstrzymuje inwestycje W pierwszej połowie 2009 roku rynek powierzchni handlowych w Polsce niewątpliwie odczuł skutki globalnego kryzysu,
	Nieruchomości komercyjne. Inwestorzy zagraniczni wracają Największy popyt jest w Wielkiej Brytanii. Inwestorów interesują przede wszystkim biurowce.
	Przybyło magazynów. Deweloperzy zamrozili inwestycje W I półroczu na rynku przybyło sporo nowej powierzchni magazynowej w Polsce,. Ale były to głównie projekty rozpoczęte jeszcze w ubiegłym roku.
	Ceny mieszkań stoją w miejscu. Wrócą kupujący? W lipcu nie doszło do istotnego pogorszenia nastrojów na rynku mieszkaniowym. Liczba transakcji, choć nieco niższa niż w czerwcu, wciąż jest wysoka, wyższa niż przed rokiem.

Maciej Miskiewicz

tagi:umowamieszkanienieruchomościwynajemlokalwłaścicielwynajmujący