Jak kupić mieszkanie - umowy i opłaty

Jak kupić mieszkanie - umowy i opłaty

Autor: (mm) | 2007-02-20 14:30

Jakie umowy należy podpisać podczas kupna mieszkania? Jak nie wpaść w pułapki zastawiane przez deweloperów? Eksperci Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” stworzyli swoiste kompendium wiedzy ułatwiające orientację w prawnych aspektach zakupu mieszkania.

I. UMOWY

1. Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

UMOWA PRZEDSTĘPNA W FORMIE PISEMNEJ

Służy do „zaklepania” miejsca, podpisywana z developerem jeszcze pzed uzyskaniem pozwolenia na budowę, nie daje żadnych praw kupującemu, jeśli deweloper nie rozpocznie budowy·

Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej – na jej podstawie kupujący może żądać jedynie zwrotu wypłaconych pieniędzy, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku. Nie gwarantuje praw do mieszkania·


UMOWA PRZEDWSTĘPNA W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego – jasno określa przedmiot transakcji, jej cenę, sposób zapłaty, terminy zapłaty, wysokość rat, termin zakończenia budowy i odbioru mieszkania, warunki usuwania usterek oraz rękojmi i gwarancji, kary umowne za opóźnienia, możliwość i warunki rozwiązania umowy.

Posiada załączniki w postaci rzutu graficznego lokalu, specyfikacji materiałów budowlanych oraz standardu wykończenia lokalu. Obu stronom umowy przysługuje wybór roszczenia – albo rozliczenie z wpłaconych przez kupującego środków, albo żadanie zawarcia umowy końcowej·


INNE UMOWY

Umowa o administrowanie nieruchomością – określa podmiot administracyjny, zakres czynności administracyjnych oraz ich koszt.

Umowa przeniesienia własności lokalu zawarta w formie aktu notarialnego – określa jakie mieszkanie i za jaką kwotę staje się naszą własnością. Posiada zapis o wyodrębnieniu tego lokalu z nieruchomości i założeniu dla niego oddzielnej księgi wieczystej

2. Zakup mieszkania na rynku wtórnym

UMOWA PRZEDWSTĘPNA W FORMIE PISEMNEJ
Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej – umowa ta opisuje mieszkanie, będące przedmiotem sprzedaży, jego cenę oraz sposób płatności, a strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej w określonym terminie. Gdy jedna ze stron wycofa się z transakcji, druga strona ma prawo, wedle wyboru, albo zatrzymać, albo żadać zwrotu podwójnej wartości zadatku w zależności od tego, czy jest sprzedającym, czy kupującym.

UMOWA PRZEDWSTĘPNA W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO
Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego – gdy jedna ze stron wycofa się z transakcji, druga strona ma prawo, wedle wyboru, albo zatrzymać, albo żadać zwrotu podwójnej wartości zadatku w zależności od tego, czy jest sprzedającym, czy kupującym. Można też ewentualnie żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży.·

UMOWA SPRZEDAŻY W FORMIE AKTU NOTARIALNEGO
Umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego – forma ta jest koniecznością – w innym przypadku umowa sprzedaży nie będzie ważna. Przy okazji jej zawarcia sprzedający powinien przedstawić zaświadczenie o niezaleganiu z płatnością czynszu i innych opłat eksploatacyjnych, zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu oraz, w przypadku gdy budynek położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, złożyć oświadczenie, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz należne podatki zostały przez niego opłacone.

II. OPŁATY

"Koszty związane z zakupem mieszkania to naturalnie nie tylko jego cena rynkowa" – przypomina Maciej Kossowski, ekspert kampanii „Szybko na swoim” z firmy Expander - "Dochodzą jeszcze podatki oraz koszty sądowe i notarialne związane z transakcją. Do tego musimy pamiętać o tym, że jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt, mamy na swoich barkach jeszcze koszty kredytu."

1. Koszty kredytu

Koszty związane z kredytem mogą wyglądać następująco:

- prowizja: średnio ok. 1,5 proc. ale sporo jest promocji gdzie prowizja nie jest pobierana, w tej chwili np. w Fortis Banku, PolBanku, Millennium (kredyty w złotówkach), a w wielu bankach zerowe prowizje są w przypadku kredytów refinansowych (np. BGŻ, mBank)

- ubezpieczenie pomostowe - to ok. 1 proc. w skali roku, a więc ok. 0,84 proc. miesięcznie za każdy miesiąc do czasu wpisania do księgi wieczystej nieruchomości na rzecz banku, a więc dla kredytu w kwocie 200 tys. zł przy założeniu że na uprawomocnienie wpisu czekamy 4 miesięce (to taki średni termin w Polsce) koszt wyniesie 667 zł

- ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych - to jest obowiązkowe zabezpieczenie, prawa z takiej polisy są przekazywane w drodze cesji na bank - a więc jeśli nieruchomości zostanie zniszczona np. przez huragan wówczas odszkodowanie trafi do banku, bo w takiej sytuacji traci on zabezpieczenie. Koszt takiej polisy to ok. 0,1 proc. wartości nieruchomości rocznie, a więc dla mieszkania wartego 200 tys. zł to ok. 200 zł rocznie. Takie ubezpieczenie płacimy przez cały okres spłaty kredytu

- ubezpieczenie niskiego wkładu (ewentualnie). Jeśli np. bank standardowo kredytuje 80 proc. a klient weźmie kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości to najczęsciej od nadwyżki ponad 80 proc. wartości nieruchomości będzie musiał zapłacić ubezpieczenie (są oczywiście wyjątki np. Polbank kredytuje 100 proc. wartości nieruchomości bez ubezpieczenia, Fortis również ale tylko w przypadku spłaty w ratach malejących). Składka ubezpieczenia to najczęściej 3,5 proc. brakującego wkładu. W tym przypadku (mieszkanie za 200 tys. zł) brakujący wkład to 40 000 zł a więc koszt ubezpieczenia to 1400 zł

- od początku roku nie trzeba płacić za weksle. Wcześniej opłata ze weksel in blanco wynosiła 0,1% kwoty zadłużenia. A więc przy kredycie 200 tys. zł trzeba było kupić blankiety wekslowe za 200 zł

- banki mogą wymagać ubezpieczenia na życie lub od bezrobocia. Np. w mBanku nie ma prowizji ale zamiast niej płacimy 2 proc. za ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie od bezrobocia, a obie polisy obowiązują przez 2 pierwsze lata spłaty kredytu.W GE Money Banku można wybrać: prowizja lub ubezpieczenie. Zależnie od tego jaki pakiet wybierzemy (pakiety różnią się oprocentowanie kredytu) będzie to od 1,2 do 3 proc.

- wycena nieruchomości - z reguły jest wymagane ale wiele banków nie obciaża kosztami klienta (np. GE Money Bank, Millennium). Generalnie koszt wyceny mieszkania to ok. 500 zł a domu 1200 zł.

- kosztem kredytu są oczywiście odsetki

- a także - w przypadku kredytów walutowych - spread (im większa różnica między kursem kupna a kursem sprzedaży waluty.

ZOBACZ TAKŻE:

Jak kupić mieszkanie?

Jak kupić mieszkanie - porady prawnika



(mm)


Powiązane tagi:


Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl
Ponad 5,4 mln ogłoszeń
Wyszukiwanie zaawansowane
REKLAMA