Nadciąga biurowe szaleństwo

2008-01-11 06:27

fot: PAP/Barbara Ostrowska

Nadciąga biurowe szaleństwo

Rok 2007 na rynku powierzchni biurowych był czasem zdecydowanej dominacji popytu nad podażą.

Jak wynika z aportu firmy Knight Frank od stycznia do grudnia 2007 roku w największych miastach oddano ponad 300 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej przeznaczonej na wynajem. Blisko 62 proc. nowej podaży zrealizowano na rynku warszawskim

Pomimo tego jak zgodnie podkreślają eksperci ilość dostępnej, nowoczesnej powierzchni biurowej w największych polskich miastach jest zdecydowanie za mała, by zaspokoić potrzeby coraz liczniejszej grupy najemców.

Biura w Polsce
wg Jones Lang La Salle
(kliknij, by powiększyć) Budynki wybudowane w latach 2002-03, gdy deweloperzy oddali do użytku 560 tys. mkw. są już pełne. A nowe biurowce wynajmowane są na pniu. Znalezienie dużej, wolnej powierzchni w największych polskich miastach często graniczy z cudem.

Od 2004 r. procent nie wynajętej powierzchni w biurowcach klasy A, B+ i B systematycznie maleje. "Wskaźnik powierzchni nie wynajętej w Polsce jest bardzo niski i waha się między 0,3 proc. w Krakowie, a 6,8 proc. w Łodzi" - informują analitycy firmy Jones Lang La Salle.

Nic więc dziwnego, że w obliczu tak dużego zapotrzebowania deweloperzy w ostatnich kilkunastu miesiącach rozpoczęli realizację wielu inwestycji biurowych. A najbliższe dwa lata będą czasem, którego rytm odmierzą uroczystości otwarcia kolejnych biurowców.

WARSZAWA I RESZTA DALEKO Z TYŁU

Niekwestionowanym liderem na rynku nowoczesnych powierzchni biurowych od początku lat 90. pozostaje Warszawa. Jak wynika z raportu firmy doradczej Jones Lang Lasalle zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w stolicy to ponad 2,5 mln metrów kwadratowych. To dziesięć razy więcej niż w drugim w zestawieniu Trójmieście (253 tys. mkw.). Na trzecim miejscu jest Kraków z 225 tys. mkw. Dalsze miejsca zajmują: Wrocław (190 tys. mkw.), Katowice (151 tys. mkw.), Poznań (142 tys. mkw.) i Łódź (89 tys. mkw.)

Według analityków Knight Frank w tej chwili w Warszawie buduje się 430 tys. mkw. nowych biur. Na drugim miejscu plasuje się Wrocław, gdzie powstaje 140 tys. mkw. nowych powierzchni. W Krakowie buduje się ponad 60 tys. mkw. W Trójmieście prawie 40 tys. mkw, a w Poznaniu około 33 tys mkw. W Katowicach większość projektów znajduje się na etapie zapowiedzi. Wynika z nich, że w ciągu dwóch lat w aglomeracji śląskiej może przybyć ok. 100 tys. mkw.

Stawki najmu biur klasy B
(kliknij, by powiększyć) Knight Frank szacuje, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy właściciele biur w stolicy wynajęli ponad 400 tys. mkw. "Ze względu na ograniczone zasoby powierzchni niewynajętej w istniejących biurowcach odnotowano wzrost ilości podpisanych transakcji typu ,,pre-let". (umowy na wynajem powierzchni będącej w budowie, lub nawet w sferze planów - dop. red.) W Warszawie spośród wszystkich zawartych transakcji około 35 proc. stanowiły umowy typu ,,pre-let". (...) Można się spodziewać, że nowe projekty biurowe, które pojawią się na rynku w pierwszej połowie 2008 roku, mogą w momencie oddania do użytku być wynajęte w 100 proc.." - przewidują eksperci Knight Frank.

ZOBACZ TAKŻE:

Biurowy zawrót głowy Popyt poza stolicą często generują duże międzynarodowe firmy, które lokują w Polsce swoje centra usługowe i biura regionalne. Jak wynika z obserwacji analityków firmy Cushman&Wakefield międzynarodowe firmy poszukują z reguły powierzchni o wielkość co najmniej 1000 mkw. w dobrym standardzie.

Lokalne firmy częściej interesują się powierzchniami od 50 do 200 mkw. Nie mają też aż tak dużych wymagań jeżeli chodzi o standard. Krajowi i zagraniczni najemcy różnią się też preferencjami co do czasu trwania umowy. Firmy spoza Polski z reguły podpisują umowy na okres od 5 do 10 lat. Nasi najemcy preferują albo krótsze okresy (3 lata) lub umowy na czas nieokreślony.

CZYNSZE POSZŁY W GÓRĘ

Rosnący, niezaspokojony popyt wywindował w górę stawki czynszów. Analitycy Knight Frank informują już o stawkach powyżej 30 euro za mkw. w najbardziej reprezentacyjnych biurowcach stolicy. To nawet o 50 proc. więcej niż na koniec 2006 r. W pozostałych dużych polskich miastach wysokość czynszów jest podobna do stawek ze stolicy w obiektach poza centrum. Za biura o najwyższym standardzie trzeba zapłacić w: Krakowie - 15-18 euro/mkw., Wrocławiu - 16-18 euro/mkw, Poznaniu - 15-18 euro/mkw, Trójmieście - 16-18 euro/mkw, Katowice - 14-16 euro/mkw. źródło: Knight Frank

Fundusze szukają zysków

W 2007 roku nie udało się powtórzyć rekordowego wolumenu inwestycji w nieruchomości biurowe w Polsce . Jak wynika z najnowszych danych firmy Cushman &Wakefield w 2007 r. właścicieli zmieniły biura o łącznej wartości 1,05 mld euro. To aż o 800 mln euro mniej niż w roku 2006. Zdaniem ekspertów C&W to m.in. efekt odbicia się echem w Europie Środków-Wschodniej amerykańskiego kryzysu na rynku kredytów hipotecznych.

Stawki najmu biur klasy A
(kliknij, by powiększyć),,Inwestorzy częściej decydują się na zakup nieruchomości oferujących możliwość aktywnego zarządzania, tj. posiadających niewynajętą powierzchnię, krótkoterminowe umowy najmu czy opcję rozbudowy budynków." - podkreślają analitycy Jones Lang La Salle.

Zakupem powierzchni biurowych w celach inwestycyjnych interesują się przede wszystkim zachodnioeuropejskie fundusze inwestycyjne z takich krajów jak: Niemcy, Wielka Brytania, Holandia, Irlandia i Francja. W sumie uczestniczyły one w około 90 proc. transakcji.

Marynarska Business Park firmy Ghelamco
(kliknij, by powiększyć)Krajem spoza UE, z którego inwestorzy są coraz bardziej aktywni na rynku jest Izrael. Zdaniem analityków z Cushman & Wakefield znacząco zwiększyła się też aktywność rodzimych funduszy takich jak Arka, BPH i AIB Polonia.

Analitycy C&W zwracają uwagę na to, że rośnie liczba biurowców sprzedawanych poza stolicą to jednak póki co zdecydowana większość transakcji zawierana jest w Warszawie. Eksperci C&W spodziewają się, że w 2008 r. inwestorzy poszukujący wyższej stopy zwrotu skierują się poza stolicę.

NAJWIĘKSZE TRANSAKCJE SPRZEDAŻY OBIEKTÓW BIUROWYCH W 2007 r.
BUDYNEK	MIASTO	NABYWCA	SPRZEDAWCA
EUROPOLIS PORTFOLIO (49 proc.)	Warszawa	Axa Immoselect	Europolis
FOCUS	Warszawa	Degi	Sachsenfonds
PROSTA OFFICE CENTER	Warszawa	ING Real Estates	Ghelamco
MILLENIUM PLAZA	Warszawa	Atlas Estates	Reform Plaza
WIŚNIOWY BUSINESS PARK F	Warszawa	AIB Property Polonia Fund	Heitman
TRINITY PARK II	Warszawa	ING Real Estates	Ghelamco

źródło: Cushman&Wakefield

Biurowa wielka trójka

WARSZAWA - ekspansja poza centrum

W ciągu ostatnich 12 miesięcy w stolicy przybyło blisko 200 tys. mkw. nowych biur. Większość nowych obiektów powstała poza centrum, w którym brakuje już terenów inwestycyjnych. W 2006 i 2007 r. nowe biurowce powstawały przede wszystkim na Mokotowie i w Al. Jerozolimskich. Także budynki, które powstaną w ciągu najbliższych dwóch lat w zdecydowanej większości zlokalizowane będą poza centrum.

Atrium City w Warszawie
(kliknij, by powiększyć)Największymi planowanymi inwestycjami biurowymi są Atrium City i Senator w centrum i Marynarska Business Park, North Gate, Marynarska Point, Lipowy Office Park oraz Horizon Plaza.

Zdaniem ekspertów JLL rosnący popyt na nowoczesne powierzchnie jest generowany głównie przez sektor finansowo-bankowy. Przykładami umów najmu mogą być tutaj Millennium Bank, Provident Polska, Bank Pocztowy, ABN Amro, Noble Bank, Sygma Bank czy Raiffeisen Bank. Silną grupę stanowią również najemcy z sektora produkcyjnego (np. Johnson and Johnson, British American Tobacco, LG Electronics) i usług doradczych (np. PricewaterhouseCoopers, Salans, AC Nielsen).

Wysoki popyt znajduje również odzwierciedlenie w skłonności najemców do podpisywania umów najmu na coraz większe powierzchnie. W 2007 r. średnia wielkość wynajmowanych biur przekroczyła 1000 mkw.

KRAKÓW - bez pustostanów

Na koniec 2007 r. Kraków dysponuje ok. 230 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszą się następujące budynki biurowe: Centum Biurowe Lubicz, Nowa Kamienica, Kraków Business Park Zabierzów, kompleks biurowy GTC, Centrum Biurowe Euromarket oraz park biurowy Buma

Według szacunków Jarosława Czerskiego z Monitora Rynku Nieruchomości do końca 2010 r. stolica Małopolski wzbogaci się o ponad 250 tys. mkw. biur.

Buma Square w Krakowie
www.bumasquare.pl "Popyt na powierzchnię biurową Pod względem popytu i liczby firm szukających możliwości najmu powierzchni biurowej Kraków zdecydowanie deklasuje inne miasta w Polsce, ustępując w tym względzie jedynie Warszawie. Wśród firm, które już funkcjonują w mieście, należy wymienić m.in. Motorolę, Shell, IBM, Comarch, Affiliated Computer Services, Hitachi, CapGemini, HSBC" - czytamy w raporcie JLL.

W efekcie liczba pustostanów spadła niemal do zera i zwiększył się udział dużych powierzchni (od 1000 do 4000 mkw.) wynajmowanych na biura. Jesienią już ponad 30 proc. powierzchni przewidzianej do oddania w 2008 r. było zarezerwowane umowami najmu. ,,Z powody braku nowych terenów inwestycyjnych deweloperzy coraz częściej adaptują na biura dawne obiekty przemysłowe lub podnoszą standard już istniejących biurowców klasy C." - zauważa ekspert MRN.

WROCŁAW - biurowy boom nadciąga

W ostatnich miesiącach znalezienie dużej, wolnej powierzchni w dobrym standardzie było praktycznie niemożliwe. Wrocław znalazł się więc na celowniku dużych, międzynarodowych graczy. Pierwsze łopatę wbiło belgijskie Ghelamco. Firma znana do tej pory z inwestycji w stolicy - Belgowie wybudowali obiekty o łącznej powierzchni ponad 170 tys. mkw.Do najbardziej znanych należą: Crown Investment, Bokserska OfficeCenter i Business center Bitwy Warszawskiej - na pierwszy przyczółek poza Warszawą wybrała Wrocław.

Skanska buduje Grunwaldzki Center
we Wrocławiu
(kliknij, by powiększyć)W budowanym za 50 mln euro budynku Bema Plaza przy pl. Bema będzie 25 tys. mkw. biur. Przy obecnym niedoborze powierzchni klasy A nie powinno być problemów z najemcami.

Jednak szef Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości Leszek Michniak ma pewne wątpliwości.

,,Obiekt Ghelamco będzie łączył trzy funkcje i to rodzi pewne niebezpieczeństwo. Najemcy lubią wyraziste obiekty, które mają jednoznaczny charakter i podkreślają prestiż firmy. Mało kto wie, że w Galerii Dominikańskiej też są powierzchnie biurowe" - podkreśla.

Sky Tower będzie
najwyższym budynkiem
we Wrocławiu
(kliknij, by powiększyć)

Kolejnym wielkim koncernem, który zdecydował się na realizację inwestycji we Wrocławiu jest Skanska. Szwedzi postawią Grunwaldzki Center przy przebudowanym pl. Grunwaldzkim. W niższej części budynku pomieści się ponad 9 tys. mkw., a w 13 piętrowym wieżowcu 14 tys. mkw. biur.

Swoją zapowiadaną od kilku lat inwestycję realizuje GTC. Przy skrzyżowaniu ul. Powstańców Śl. i Swobodnej powstaje Centrum Biurowe Globis. Pomieści się w nim 14,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni klasy A. Z kolei przy ul. Karkonoskiej w Centrum Biurowym Karkonoska będzie 36 tys. mkw. biur. Planowana data ukończenia inwestycji to przełom 2008 i 2009 roku.

Na tą inwazję nie zamierzają bezczynnie patrzeć wrocławscy inwestorzy. Rozmachem chce przebić wszystkich Archicom. Firma planuje budowę potężnego kompleksu na ul. Strzegomskiej. W ciągu najbliższych kilku lat ma tam powstać 100 tys. mkw. Biur w kompleksie ośmio-, sześciu- i pięciopiętrowych budynków. Szacowany koszt inwestycji to co najmniej 100 mln euro.

Nie wolno zapominać też o Sky Tower. Najwyższy w Polsce drapacz chmur stanie w miejscu wyburzonego Poltegoru. W obiekcie, który postawi należąca do Leszka Czarneckiego spółka LC Corp pomieści się aż 36 tys. mkw. nowych biur.