Nietrudno odwołać złego zarządcę

Nietrudno odwołać złego zarządcę
fot: Money.pl/Bartek Chochołowski
2007-11-05 07:00

Nietrudno odwołać złego zarządcę

Autor: Agnieszka Zawadzka



Nierzetelny czy nieudolny zarząd wspólnoty mieszkaniowej może narazić jej członków na poważne koszty.

Za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej odpowiadają wszyscy jej członkowie. W przypadku, gdy zarządca nie płaci w terminie rachunków, bądź też lekceważy inne swoje obowiązki, mieszkańcy mogą znaleźć się w poważnych kłopotach.

Procedura zmiany zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej, zgodnie z przepisami Ustawy o Własności Lokali teoretycznie nie jest skomplikowana.

W praktyce jednak, ponieważ wymaga ona większości głosów członków wspólnoty, mogą pojawić się trudności ze zmobilizowaniem współmieszkańców.

Po pierwsze: zmobilizować mieszkańców

Pierwszym krokiem do zmiany zarządzającego nieruchomością należącą do wspólnoty jest zwołanie walnego zgromadzenia jej członków.

Do jego zwołania wystarczy wniosek właścicieli posiadających jedną dziesiątą udziałów we wspólnej nieruchomości.

Wniosek musi zawierać:
  • - porządek obrad
  • - treść uchwały odwołującej dotychczasowego zarządcę -podpisy właścicieli posiadających co najmniej 10 procent udziału we własności wspólnej.

Po otrzymaniu takiego wniosku zarząd wspólnoty ma obowiązek zwołać walne zebranie. Jeśli jednak tego nie zrobi, zebranie mogą zwołać sami wnioskodawcy, pamiętając jednak o konieczności zawiadomienia wszystkich lokatorów.

Przy przygotowywaniu projektu uchwały odwołującej dotychczasowy zarząd trzeba pamiętać, żeby zawierała ona termin odwołania. O terminie walnego zebrania każdy ze współwłaścicieli musi zostać powiadomiony na piśmie, co najmniej na tydzień przed jego terminem.

W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad a także treść projektu uchwały o odwołaniu dotychczasowego zarządu.

Jak obliczyć głosy?

Przy sporządzaniu wniosku o zwołanie walnego zebrania po raz pierwszy pojawia się problem liczenia głosów członków wspólnoty. Ustawa o własności lokali uzależnia siłę głosu każdego współwłaściciela od jego udziału we wspólnej nieruchomości.

Krótko mówiąc - im większe mamy mieszkanie, tym więcej głosów na walnym zebraniu.

Obliczając swój udział - a więc i siłę swojego głosu - we wspólnocie musimy znać łączną powierzchnię nieruchomości, wraz z powierzchnią pomieszczeń do niej przynależnych. Do pomieszczeń przynależnych należą przede wszystkim piwnice, strychy, garaże, ale także pomieszczenia położone poza budynkiem ale na gruncie wspólnym, takie jak komórki czy garaże zewnętrzne.

Dla określenia swojej siły głosu na walnym zebraniu nie musimy jednak biegać z metrówką po całym budynku. Takie dane muszą znaleźć się w akcie ustanawiającym odrębną własność lokalu. Dane o powierzchni naszego lokalu oraz o powierzchni całej nieruchomości w formie wyrysów na rzucie budynku stanowią załącznik do aktu własności lokalu.

W niektórych wspólnotach mieszkaniowych - zwłaszcza tych, które wyodrębniły się z nieruchomości, zarządzanych przez miasto - właścicielem ponad połowy budynku pozostaje jedna osoba, bądź jeden podmiot - na przykład gmina. Dzięki temu miałby on możliwość podejmowania wszystkich decyzji bez uwzględnienia woli pozostałych mieszkańców.

Taka sytuacja może być szczególnie niekorzystna w przypadku, gdy właścicielem większości udziałów w nieruchomości pozostaje jej wcześniejszy właściciel, sprzed wyodrębnienia lokali (czyli zwykle gmina lub deweloper), gdyż najczęściej przy tworzeniu wspólnoty sam wyznaczał zarządcę. Często więc zdarza się, że celowo blokuje uchwały pozostałych mieszkańców zmierzające do zmiany zarządzającego.

Ustawa o własności lokali pozwala jednak bronić się przed narzucaniem tego rodzaju niekorzystnych rozwiązań.

Członkowie wspólnoty mogą na walnym zebraniu podjąć decyzję o zmianie sposobu głosowania. Zamiast zasady: "siła głosu zależna od powierzchni lokalu" mogą podejmować uchwały na zasadzie "jeden lokal - jeden głos".

O zmianę sposobu głosowania wnioskować można w dowolnym momencie podczas walnego zebrania członków wspólnoty, nawet, jeśli taki punkt nie był wcześniej przewidziany w porządku obrad zebrania.

Do uchwalenia zmiany sposobu głosowania wystarczy 20 procent głosów członków wspólnoty (oczywiście, w tym momencie liczonych jeszcze na zasadzie "większe mieszkanie - więcej głosów").

Nie każdy ma czas przyjść na zebranie...

Członków wspólnoty - nawet jeśli nie są zadowoleni z dotychczasowego zarządu nieruchomością - często trudno jest zmobilizować do powszechnego udziału w zebraniu. Dlatego też ustawa o własności lokali przewiduje możliwość głosowania nad uchwałami wspólnoty nie tylko na zebraniu, ale i w innym terminie.

Ustawa przewiduje możliwość głosowania poprzez indywidualne zbieranie głosów przez zarząd. Taki tryb głosowania może być łączony z głosowaniem na walnym zebraniu, czyli część mieszkańców obecna na zebraniu zagłosować może w jego trakcie, pozostali natomiast głosują na piśmie, w późniejszym terminie.

Choć według art. 23.1 ustawy zbieraniem głosów powinien zająć się zarząd, jednak, w przypadku, gdy tego obowiązku nie dopełni, zbierać głosy może jeden ze współwłaścicieli nieruchomości.

ZOBACZ TAKŻE:

Baza notariuszy w serwisie Prawo.Money.pl
O wynikach głosowania przeprowadzonego w trybie indywidualnego zbierania głosów należy pisemnie powiadomić wszystkich współwłaścicieli nieruchomości.

W ciągu sześciu tygodni od głosowania - a w przypadku indywidualnego zbierania głosów - od powiadomienia o wynikach głosowania - każdy z członków wspólnoty mieszkaniowej ma prawo zaskarżyć uchwałę do sądu.

Przed walnym zebraniem...

Przede wszystkim należy zadbać o to, by odwołanie dotychczasowego zarządcy było ważne - czyli by przeprowadzić je zgodnie z prawem.

Musimy pamiętać, że jeżeli zarząd powoływany był w formie aktu notarialnego (czyli na zasadach określonych w art. 18.1 ustawy) takiej samej formy wymaga jego odwołanie.

Warto więc upewnić się przed zebraniem, czy nie będzie konieczna obecność notariusza, który zaprotokołuje przebieg zebrania i sporządzi odpowiedni akt.

Zarządzać ktoś musi

Do obowiązków zarządzającego wspólnotą mieszkaniową należy między innymi regulowanie rachunków wspólnoty, zlecanie remontów oraz naliczanie czynszów. Dlatego należy zadbać, by po odwołaniu poprzedniego wspólnota jak najkrócej pozostawała bez zarządcy.

Jeśli uda się zgromadzić większość dla odwołania dotychczasowego zarządu, najlepiej na tym samym zebraniu wybrać od razu nowy.

Wspólnota mieszkaniowa może wybrać do zarządu osoby fizyczne, spośród grona swoich członków - wtedy zarządca nie potrzebuje licencji. Może też powierzyć zarząd nieruchomością licencjonowanemu zarządcy.

W przypadku, gdy dotychczasowego zarządu nie udało się odwołać poprzez głosowanie, każdy z właścicieli ma prawo zwrócić się do sądu o odwołanie dotychczasowego zarządu wspólnoty i powołanie zarządcy przymusowego.



Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl
Ponad 5,4 mln ogłoszeń
Wyszukiwanie zaawansowane
REKLAMA