Procedura legislacyjna po uchyleniu pozwolenia na budowę

W procesie budowlanym, najważniejszą decyzją jest pozwolenie na budowę. 

Prowadzenie robót budowlanych bez pozwolenia na budowę (oczywiście o ile takie pozwolenie jest wymagane przepisami prawa) jest niedopuszczalne i powoduje uznanie wzniesionego obiektu za samowolę budowlaną, co może spowodować orzeczenie rozbiórki.

Ustawa z 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (Dz.U.06.156.1118 j.t.) ( Prawo Budowlane), przewiduje trzy tryby legalizacji obiektu budowlanego, w zależności czy został on wybudowany w oparciu o prawomocne i ostateczne pozwolenie na budowę, czy też bez pozwolenia na budowę:
1. legalizacja obiektu budowlanego w trybie art. 59 Prawa Budowlanego,
2. procedura naprawcza na podstawie art. 50 i nast. Prawa Budowlanego,
3. procedura legalizacyjna na podstawie art. 48 i nast. Prawa Budowlanego

Prawo Budowlane przewiduje dwa tryby postępowania legalizacyjnego w sytuacji, gdy obiekt został wzniesiony bez pozwolenia na budowę. Artykuł 48 oraz 49 Prawa Budowlanego jest to postępowanie legalizacyjne, natomiast procedura legalizacyjna określona w art. 50 i następnych Prawa Budowlanego jest postępowaniem naprawczym.

Jednakże niniejszy artykuł będzie omawiał procedurę legalizacyjną obiektu budowlanego wybudowanego na podstawie prawomocnego i ostatecznego pozwolenia na budowę, po uchyleniu tego pozwolenia. Na wstępie należy przytoczyć wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 31 października 2000 r. (sygn. IV S.A. 1814/98), w którym skład sędziowski orzekł, że prace budowlane wykonane na podstawie ostatecznej decyzji, która z jakichkolwiek przyczyn później okazała się wadliwa, nie mogą być uznane za samowolę budowlaną.

ZOBACZ TAKŻE: Akty prawne dot. nieruchomości na prawo.money.pl
 Biorąc pod uwagę powyższe, przesłanka posiadania pozwolenia na budowę jest kluczowa dla właściwego trybu, w którym będzie przeprowadzana procedura legalizacyjna.

Trybem właściwym do przeprowadzenia procedury legalizacyjnej po uchyleniu pozwolenia na budowę jest tryb wskazany w art. 59 Prawa Budowlanego - jest to procedura przeprowadzana w trybie analogicznym do procedury wydawania pozwolenia na użytkowanie. Procedura taka, powinna zostać wszczęta z urzędu przez właściwy organ.

Potwierdzeniem wszczęcia postępowania z urzędu jest wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 1998 r. (sygn. akt IV SAB 167/97) stwierdzający, że Uchylenie decyzji o pozwoleniu na budowę winno spowodować podjęcie przez organ nadzoru budowlanego z urzędu postępowania w celu oceny zgodności z przepisami wykonanych robót.

Stosownie do wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 20 maja 2004 r. (sygn. akt. IV SA 4725/02), legalizacja obiektu budowlanego, który został wybudowany w oparciu o ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz o pozwolenie na budowę, a następnie decyzje te bądź jedna z nich zostały wyeliminowane z obrotu prawnego powinna mieć miejsce w trybie art. 59 Prawa Budowlanego.

Zaś stwierdzenie zgodności wykonania obiektu z warunkami zabudowy i zagospodarowania terenu oraz warunkami pozwolenia na budowę, ponieważ decyzje zostały wyeliminowane z obrotu prawnego, powinno się odbywać w oparciu o ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i projekt budowlany, który jako akt techniczny, a nie akt administracyjny (akt prawny) zachowuje swoja wartość jako dokument, w oparciu o który była wykonana budowa.

ZOBACZ TAKŻE:

•  Uwaga na pułapki w umowach rezerwacyjnych
• Odstąpienie od umowy deweloperskiej
• Zerwanie umowy tylko po doręczeniu wezwania

Zgodnie z art. 59a Prawa Budowlanego, wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie poprzedza obowiązkowa kontrola. Analogicznie w procesie legalizacyjnym, w toku tej kontroli organ przeprowadza, na wezwanie inwestora, obowiązkową kontrolę budowy w celu stwierdzenia prowadzenia jej zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę.

Jednakże w sytuacji, która jest omawiana w niniejszym artykule, a więc uchylenia pozwolenia na budowę, organ oceni zgodność wybudowanego obiektu z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub z projektem architektoniczno-budowlanym, w zakresie:
a) charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
b) wykonania widocznych elementów nośnych układu konstrukcyjnego obiektu budowlanego,
c) geometrii dachu (kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych),
d) wykonania urządzeń budowlanych,
e) zasadniczych elementów wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem,
f) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich - w stosunku do obiektu użyteczności publicznej i budynku mieszkalnego wielorodzinnego.

Ponadto zgodnie z art. 59 ust. 2 organ przeprowadzający kontrolę, może uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych, w celu doprowadzenia obiektu do stanu zgodnego z prawem.

Czytaj dalej