Umowa przedwstępna zakupu mieszkania. Zwróć uwagę na...

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania. Zwróć uwagę na...

Autor: Maciej Miskiewicz | 2010-11-17 05:59

Nie zawsze akt notarialny jest najlepszą formą umowy przedwstępnej. Ale w większości przypadków ma on więcej zalet niż zwykła umowa cywilno-prawna.

Jeżeli coś - co obiecuje nam sprzedawca - nie zostało zapisane w umowie, żaden sąd nie uzna naszych racji. Dlatego tak ważne jest to, by w dokumencie, który jest zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej - czyli ostatecznej umowy sprzedaży - dobrze zabezpieczyć swoje interesy.

Money.pl radzi na co zwrócić uwagę i jakie prawa daje nam umowa przedwstępna zakupu mieszkania.

1. Akt notarialny czy umowa cywilno-prawna

Podstawową kwestią jest wybór formy, w jakiej chcemy zawrzeć umowę. Mamy dwa wyjścia: umowę cywilno-prawną i umowę w formie aktu notarialnego. Wybór jednego z tych rozwiązań powinien być podyktowany tym, jak bardzo jesteśmy zdeterminowani, by kupić konkretny lokal.

Jeżeli jesteśmy przekonani, że właśnie to, a nie żadne inne mieszkanie będzie dla nas najlepsze, warto zdecydować się na umowę notarialną. - Jeżeli sprzedający będzie chciał się wycofać, możemy wystąpić do sądu. A ten może zawrzeć w zastępstwie umowę sprzedaży - mówi Jarosław Sadowski z Expandera.

Orzeczenie sądu, zwane zastępczym oświadczeniem woli zastępuje udział strony uchylającej się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Ale musimy być świadomi, że ta gwarancja działa też w drugą stroną. Jeżeli z jakichś względów się rozmyślimy - bo np. znajdziemy tańszy lokal - sprzedający może w ten sam sposób zmusić nas do wywiązania się z deklaracji zakupu.

- Po potwierdzeniu przez sąd ważności dokumentów, umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, sprzedający może udać się do komornika celem zdobycia należnej mu kwoty - podkreśla Marcin Krasoń z Open Finance.

Drogi wynajem. Czynsz za 20 lat warty tyle, ile mieszkanie
Umowa cywilno-prawna nie rodzi tak poważnych konsekwencji. W przypadku rezygnacji jednej ze stron rozliczany jest jedynie wpłacony przez kupującego zadatek i drogi obu stron rozchodzą się.

- Jest to rozwiązanie bardziej bezpieczne w sytuacji, w której nie jesteśmy do końca przekonani o naszej zdolności kredytowej. Gdyby bowiem okazało się, że żaden bank nie chce udzielić kredytu na zakup danego lokalu, sprzedający nie będzie mógł zmusić nas do sfinalizowania transakcji - mówi Sadowski.

2. Zadatek czy zaliczka

Z podpisaniem umowy wiąże się najczęściej konieczność wpłacenia zadatku. Z reguły jest to kilka, maksymalnie dziesięć procent ostatecznej ceny. - Jest on swego rodzaju opłatą rezerwacyjną - mówi Krasoń.

Gdy umowa zawarta jest w formie cywilno-prawnej i z jakichkolwiek względów sprzedający zrezygnuje, możemy domagać się zwrotu dwukrotności wpłaconej kwoty. Gdy to my się rozmyślimy, sprzedający może jedynie zatrzymać wpłaconą już kwotę.

Mieszkania w Warszawie droższe niż w Wiedniu i Berlinie
Istotną kwestią jest też używany w umowie termin. Zadatek jest bowiem pojęciem funkcjonującym w prawie. A zaliczka to potoczne określenie. Gdy w umowie pojawia się to drugie pojęcie, w razie jej zerwania sprzedający zwraca nam jedynie wpłaconą wcześniej kwotę.

3. Co powinno być w umowie

Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Metrohouse podkreśla, że umowa przedwstępna powinna dokładnie określić:

  • strony umowy,
  • przedmiot umowy z wyszczególnieniem rodzaju nieruchomości, numeru księgi wieczystej, adresu, opisu nieruchomości z podaniem liczby i rodzaju pomieszczeń, metrażu,
  • cenę nieruchomości oraz sposób płatności,
  • termin zawarcia umowy przyrzeczonej .

Umowa może zawierać także dodatkowe elementy. To np. oświadczenie sprzedającego nieruchomość że jest jej wyłącznym właścicielem lub oświadczenie że przedmiotowa nieruchomość jest wolna od wszelkich obciążeń. Przede wszystkim chodzi o to, że na sprzedawanej nieruchomości nie została ustanowiona hipoteka.

4. Koszty

Umowa w formie notarialnej jest zdecydowanie droższa. - Wizyta u notariusza to koszt co najmniej 1-2 tys. złotych, na dodatek często potrzeba na to więcej czasu, bo w dużych miastach kancelarie mają spore obłożenie i umówienie się na już może być niemożliwe - mówi analityk Open Finance.

Związane z umową koszty to cena za nasze bezpieczeństwo. Dlatego jeżeli jesteśmy zdeterminowani, by nabyć konkretny lokal, ewentualne oszczędności związane z brakiem wizyty u notariusza, mogą uderzyć w nas rykoszetem, gdy deweloper zerwie umowę.

Kilka lat temu w takiej sytuacji byli klienci firm, które w czasie cenowego boomu zrywali źle zabezpieczone umowy, bo w ich biurach pojawiali się klienci, gotowi by za zarezerwowane wcześniej mieszkanie zapłacić znacznie więcej.

5. Gdzie po poradę?

Eksperci podkreślają, że każdą umowę należy przeczytać dokładnie i ze zrozumieniem. Jeżeli coś jest niejasne, zawsze możemy poprosić o pomoc znajomych, którzy niedawno kupowali mieszkanie lub znajomego prawnika. W razie jakichkolwiek wątpliwości pomocą może służyć nam rzecznik konsumentów. Wykaz adresów można znaleźć tutaj.

Poradniki nieruchomościowe w Money.pl
Jak sprzedać mieszkanie i nie zapłacić podatku?
Jest kilka sposobów na uniknięcie podatku od sprzedaży nieruchomości.
Rodzina na swoim: Jak kupić mieszkanie z dopłatą?
Warto się pospieszyć. Rząd szykuje zmiany, które mają ograniczyć program.
Jak wybrać kredyt hipoteczny? Pięć porad
Nie ma jednej, prostej recepty dla każdego. Uzyskanie kredytu hipotecznego to skomplikowany proces i o tym, którego banku oferta będzie dla nas najkorzystniejsza decyduje wiele czynników.




Powiązane tagi:
mieszkanienieruchomoścideweloperumowa przedwstępna


Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl

Re: Umowa przedwstępna zakupu mieszkania. Zwróć uwagę na...

frajerka / 193.111.166.* / 2010-11-18 14:33
Podpisałam Umowę przedwstępną u notariusza, ja jestem stroną sprzedającą. kupujący nie wywiązali się z Umowy i nie zapłacili całości należności ( zapłacili mi tylko 20%). Należność miała zostać zapłacona w kilku ratach, niestety tak się nie stało. Notariusz tak stworzył akt, że ja teraz powinnam oddać to co wpłacili mi kupujący i wtedy moge rozwiązać Umowe. Niestety w tym czasie zdemolowali mi mieszkanie, mieszkali przez prawie rok za darmo. A teraz mogę iść do Sądu i sądzić się 10 lat. I gdzie tutaj zachowany interes sprzedającego. Zaufałam notariuszowi- urzędnikowi państwowemu, który powinien dbać o interesy obu stron.
Olof / 85.221.157.* / 2010-11-18 22:43
To Pani tu nie zadbała o swój interes. Po co było wpuszczać kupujących do mieszkania bez definitywnej umowy sprzedaży i zapłaty całej (albo chociaż większości) ceny?

Re: Umowa przedwstępna zakupu mieszkania. Zwróć uwagę na...

Olof / 91.94.27.* / 2010-11-18 09:08
Błędem jest przeciwstawianie w pkt 1 aktu notarialnego umowie cywilno-prawnej. Akt notarialny to nie jest odrębna kategoria czynności prawnych, ale forma w której dokonuje się czynności prawnych, a zatem również zawiera się umowy cywilno-prawne. Dlatego prawidłowy tytuł mógłby brzmieć tak: Umowa w akcie notarialnym czy w zwykłej formie pisemnej. Autor zapomina też, że choć umowa przedwstępna w zwykłej formie pisemnej nie daje możliwości wyegzekwowania zawarcia umowy przyrzeczonej to poza rozliczeniami w zakresie zadatku/zaliczki może rodzić obowiązek zapłaty odszkodowania w granicach tzw. negatywnego interesu umownego, czyli naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Re: Umowa przedwstępna zakupu mieszkania. Na co zwrócić uwagę

Zef / 83.16.102.* / 2010-11-17 10:25
Dlaczego w Polsce akt notarialny jest bardziej ważny niż umowa cywilno prawna to do tej pory pojąć nie mogę.
Ponad 5,4 mln ogłoszeń
Wyszukiwanie zaawansowane
REKLAMA