Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie

Państwowe mieszkania, prywatne ryzyko

Państwowe mieszkania, prywatne ryzyko

Autor: Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik | 2017-12-04 17:27
Państwowe mieszkania, prywatne ryzyko
fot: Bartłomiej Magierowski/Eastnews

Planowano spore zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów: umowy na czas określony i weryfikację statusu majątkowego najemców komunalnych, skuteczniejsze zapobieganie bezdomności i mieszkania chronione. Tymczasem jednak tamto czeka w kolejce w URM, a największe zmiany wprowadzono ustawą o Krajowym Zasobie Nieruchomości (w dniu publikacji czeka na podpis Prezydenta): najem instytucjonalny i ograniczenia najmu okazjonalnego. Więc jak to będzie?

Najem instytucjonalny ma być tylko dla przedsiębiorców prowadzących działalność w zakresie najmu. Prawdopodobnie taka dokładnie forma jest oispirowana dotychczasowymi doświadczeniami Funduszu Mieszkań na Wynajem z umowami najmu okazjonalnego, gdzie rzeczywiście był porblem z wykluczenien z grona klientów np. obcokrajowców i osób nie mogących wskazać "adersu do wyprowadzki". Więc tego wymogu nie ma, jest jako obowiązkowy załącznik notarialne oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Taka forma umowy jest odpowiedzią na zapotrzebowanie podmiotów komercyjnych na rynku najmu, pozwala zminimalizować ryzyko niewypłacalności najemców i niemożności odzyskania od niech mieszkań. Ogólnie też jest to działanie w dobrym kierunku, bo w kierunku profesjonalizacji obsługi najmu mieszkań: umowy najmu instytucjonalnego są dla przedsiębiorców. Wciąż jeszcze trwa analiza przepisów, ale prawdopodobnie zarządcy najmu zajmujący się zasobami osób fizycznych też będą mogli tę formę najmu stosować.

Ze względu na zawarte w przepisach dotyczących i najmu okazjonanalnego, i instytucjonalnego zrzeczenie się najemców prawa do pomocy mieszkaniowej ze strony gminy (nie można ubiegac się o mieszkania socjalne lub komunalne) organizacje lokatorskie protestują przeciw tym przepisom. Do tej pory najem okazjonalny to był promil wszystkich umów na rynku, ale jeśli będzie to model stosowany przez państwowego operatora, to znacząco zmienia to sytuację najemców.

Najem okazjonalny znów będzie tylko dla osób fizycznych. Pozostawiono obowiązek dołączenia oświadczenia w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji (tak jak przy instytucjonalnym), ale i wskazania adresu do wyprowadzki. Ze względu na określenie taksy notarialnej w odniesieniu do czynszu najmu m2 mieszkania ogłaszanego w rozporzadzeniu dla Warszawy, nie można prosto określić kosztów oświadczeń. Zmieniony najem okazjonalny wymaga więcej procedur, niż instytucjonalny. Na pewno wciąż każdy właściciel, który podpisze taka umowę, będzie ją musiał zgłosić do swojego urzędu skarbowego.

Czas najmu: okazjonalny do 10 lat (bez zmian), instytucjonalny też na czas określony, ale może to być powyżej 10 lat i umowa nie staje się bezterminowa, najem zwykły: określony lub nieokreślony czas. Umowy na czas określony (najem okazjonalny i instytucjonalny) powinny przewidywać sytuacje, kiedy można je wypowiedzieć, i o tym powinny obie strony pamiętać: i wynajmujący, i najemcy porównujący warunki najmu od różnych właścicieli.

Czynsze: nie ma ograniczeń podwyżek, i to co do częstotliwości, jak i wysokości dla najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Ma to być określone w umowie, czyli daje dużą swobodę negocjacji lub ustalenia indeksacji. Dla Mieszkania+ czynsze będą ogłaszane przynajmniej raz do roku, do końca marca, w rozporządzeniu ministerstwa właściwego do spraw budownictwa. Dobrze byłoby wziąć przykład z regulacji najmu instytucjonalnego i w umowach najmu okazjonalnego wpisywać np. mechanizm indeksacji czynszu raz do roku o wskaźnik inflacji GUS.

Czy Mieszkanie+ jest zagrożeniem dla wolnego rynku najmu mieszkań? Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości to pierwszy konkretny zapis pokazujący zasady działania tego rządowego programu. Ze względu na mechanizm działania Mieszkania+ prawdopodobnie najemcy takich mieszkań nie będą mieli możliwości, żeby negocjować czynsze i ich podnoszenie, jak i możliwości ustalania zasad wypowiedzenia umowy lub jej rozwiązania. Druga ciekawostka to dołożenie do czynszu (10-20 zł za m2) i opłat za media (prąd, gaz, woda, kanalizacja, śmieci, ogrzewanie) opłaty eksploatacyjnej waloryzowanej przynajmniej raz na trzy lata, w wysokości od 6,50 do 10 zł. Czyli "z metra" jest to już co najmniej 16-30 zł plus wszystkie liczniki. To właściwie stawki rynkowe dla średnich miast i - ta górna - dla Warszawy.

Co z mieszkaniami komunalnymi i socjalnymi? Gminy zostają z umowami "zwykłymi": na czas nieokreślony, z dziedziczeniem, bez możliwości weryfikacji, czy najemcy komunalnemu naprawdę potrzebna jest wciąż pomoc mieszkaniowa. Do tego prawdopodobnie będą musiały reagować, ale już po eksmisji z Mieszkań+ - jak umowa najmu instytucjonalnego wygaśnie, w ramach zapobiegania bezdomności... Takie pozostawienie najmu komunalnego i dodatków mieszkniowych w niezmienionej formie nie pozwala na efektywne działanie całego najmu, na przepływ najemców do innych segmentów w zależności od ich sytuacji - dla najbardziej potrzebujących mieszkania socjalne i komunalne, dla nieco lepiej zarabiających najem Mieszkań+, dla najlepiej radzących sobie na rynku najem rynkowy i kredyty hipoteczne na zakup własnych mieszkań lub domów.

Informacja prasowa



Hanna Milewska-Wilk, ekspert Stowarzyszenia Mieszkanicznik


Powiązane tagi:


Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl
Wyszukiwanie zaawansowane
Wyszukiwanie zaawansowane
')">