Najpopularniejszy w Polsce portal o finansach i biznesie

Jak kupić mieszkanie?

Jak kupić mieszkanie?

Autor: (mm) | 2007-02-20 13:35

Kupno mieszkania to bardzo poważna inwestycja. Dlatego szczególnie istotne jest zadbanie, by wszystko odbyło się zgodnie z prawem. Eksperci kampanii eduakcyjnej "Szybko na swoim" radzą na co trzeba zwrócić szczególną uwagę.

Gdy już znaleźliśmy mieszkanie, które odpowiada naszym wymaganiom: jest w dobrej lokalizacji, podoba nam się okolica, widok z okna i rozkład pomieszczeń, a co najważniejsze stać nas na nie, to tak naprawdę jesteśmy dopiero na początku drogi, by stać się jego pełnoprawnym właścicielem. Zanim tak się stanie musimy dopełnić kilku bardzo istotnych formalności.

ZOBACZ TAKŻE:
Warszawa: W styczniu mieszkania nie podrożały
"Mieszkanie stanie się naszą własnością dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Tylko ten dokument przenosi na nas prawo własności. Dzieje się tak zarówno w przypadku kupna mieszkania nowego, jak i lokalu od innego właściciela. Zanim to nastąpi, musimy jednak sprawdzić szereg szczegółów związanych z nieruchomością, a w kolejnym etapie podpisać tzw. umowę przedwstępną i ewentualnie inne wymagane umowy. Akt notarialny będzie zatem dopiero ostatnim punktem naszych zmagań z prawnymi uregulowaniami w tej dziedzinie. Im więcej detali uda nam się sprawdzić przed złożeniem podpisów pod stosownymi dokumentami, tym bardziej będziemy pewni, że nasze wymarzone lokum jest rzeczywiście warte zachodu" – podkreśla Marta Kosińska, pomysłodawczyni Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” (www.szybkonaswoim.pl)

Po pierwsze - wszystko dokładnie sprawdzić

"W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym należy w pierwszej kolejności sprawdzić wiarygodność dewelopera" – radzi Justyna Dubielak, prawnik Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”.

ZOBACZ TAKŻE:
Nie daj się oszukać deweloperowi - poradnik Money.pl
Deweloper powinien posiadać tytuł prawny do nieruchomości, na której planuje inwestycje oraz dysponować wszystkimi niezbędnymi decyzjami administracyjnymi - wypisem i wyrysem z planu zagospodarowania przestrzennego, informującym czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Jeśli teren nie jest objęty nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, developer powinien też przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, informującą o rodzaju i rozmieszczeniu budynków, jakie mogą znaleźć się na działce oraz pozwolenie na budowę, zgodną z zatwierdzonym projektem budowlanym.

"Zalecam również sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja pod kątem istnienia jakichkolwiek obciążeń nieruchomości lub roszczeń" – dodaje Justyna Dubielak – "należy bowiem pamiętać, że developer może rozpocząć budowę dopiero wówczas, gdy wszystkie decyzje są już ostateczne, a więc niezaskarżalne. W przypadku gdyby któraś z nich została wcześniej zaskarżona, lepiej będzie poczekać na rozstrzygnięcie sporu, inaczej inwestycja może zostać w każdej chwili wstrzymana, co znacznie opóźni, a w najgorszym przypadku całkowicie uniemożliwi budowę."

Kupno mieszkanie na rynku wtórnym również wymaga sprawdzenia wieluZOBACZ TAKŻE:
Porównaj oferty kredytów hipotecznych
istotnych kwestii. "Przede wszystkim należy sprawdzić czy osobie, od której mamy kupić mieszkanie przysługuje tytuł prawny do tego mieszkania, czyli czy jest jego właścicielem lub współwłaścicielem" – radzi prawnik kampanii „Szybko na swoim” – "jeśli tak nie jest trzeba się dowiedzieć, czy właścicielowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub czy udzielił pełnomocnictwa do sprzedaży lokalu osobie trzeciej."

Powinniśmy też wybrać się do sądu i zajrzeć do ksiąg wieczystych. Sprawdzimy w nich czy osoba lub osoby, które zamierzają nam mieszkanie sprzedać, są ujawnione jako właściciele tej nieruchomości. "Przy okazji dowiedzmy się czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką lub innymi prawami albo roszczeniami osób trzecich" – przypomina Justyna Dubielak - "pomimo sprzedaży mieszkania, hipoteka lub inne obciążenia mogą na nim pozostać gdyż są one przypisane do mieszkania a nie do osoby właściciela."

W przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, dla którego w wielu przypadkach nie jest prowadzona księga wieczysta, sprzedający powinien nam przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, o tym, że przysługuje mu do spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A jeśli chcemy kupić takie mieszkanie na kredyt, wówczas warto poprosić o pisemną zgodę ze spółdzielni na utworzenie dla lokalu księgi wieczystej.

"Zarówno jednak w przypadku własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dobrze jest też otrzymać od sprzedającego kopię umowy, na podstawie której nabył prawo do mieszkania" – podsumowuje Justyna Dubielak.

Po drugie - warto rezerwować

Umowa przedwstępna to w pewnym sensie rezerwacja wybranego przez nas miejsca. Niekiedy, na rynku pierwotnym podpisuje się jeszcze tzw. umowę rezerwacyjną, służącą do tzw. „zaklepania” sobie upatrzonego mieszkania, ale jest to zabieg dość rzadko spotykany i nie dający kupującemu praktycznie żadnych praw.

Zupełnie inaczej jest jednak w przypadku umowy przedwstępnej. Może mieć ona wprawdzie zarówno zwykłą formę pisemną, jak i aktu notarialnego, ale w każdym z obu przypadków wiąże się już z poważnym zobowiązaniem.

"W przypadku zwykłej formy pisemnej, gdy z przyczyn leżących po stronie developera lub kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności, deweloper zwraca kupującemu wpłacone środki, zazwyczaj potrącając przewidziane w umowie opłaty, jeżeli to kupujący nie chce zawarcia umowy końcowej" – wyjaśnia prawnik kampanii „Szybko na swoim” - "natomiast w przypadku umowy w formie aktu notarialnego, obu stronom przysługuje wybór roszczenia – albo mogą się rozliczyć z wpłaconych przez kupującego środków albo mogą żądać od drugiej strony zawarcia umowy końcowej."

Podobne różnice form, w jakich podpisywane są umowy przedwstępne, występują w momencie zakupu mieszkania z rynku wtórnego.

"Przy umowie przedwstępnej kupujący płaci sprzedającemu ustaloną przezZOBACZ TAKŻE:
Rok mieszkaniowego szaleństwa - raport Money.pl.
strony kwotę tytułem zadatku" – przypomina Justyna Dubielak. Zzadatek ma gwarantować obu stronom pewność przyszłej transakcji, czyli końcowej umowy sprzedaży. W przypadku bowiem, kiedy w terminie określonym
w umowie przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymania zadatku.

ZOBACZ TAKŻE:
Jak kupić mieszkanie - opłaty i umowy
Gdy sprzedający wycofa się z chęci sprzedaży, kupujący ma prawo żądać zwrotu dwukrotności wpłaconej tytułem zadatku kwoty. Jeżeli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron wycofa się z transakcji, druga strona wedle wyboru ma prawo albo zatrzymać albo żądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku w zależności od tego czy jest sprzedającym czy kupującym ewentualnie żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W przypadku umowy w zwykłej formie pisemnej przysługują stronom jedynie roszczenia dotyczące zadatku.

Po trzecie - akt notarialny

"Końcowa umowa sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej nie będzie ważna" – ostrzega prawniczka kampanii „Szybko na swoim”.

Musimy więc wybrać się do notariusza. Trochę to niestety kosztuje i warto już wcześniej przewidzieć wysokość tych opłat. Doradcy finansowi dysponują tzw. kalkulatorami kosztów, dzięki którym łatwo nam będzie obliczyć wysokość tych sum.

ZOBACZ TAKŻE:
Szał na działki budowlane - raport Money.pl
"I tak w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym o wartości 150 tysięcy złotych, opłaty notarialne wyniosą ponad 2 tysiące plus 150 złotych za wypis z aktu notarialnego" – wylicza Maciej Kossowski, ekspert z firmy Expander. "Oprócz tego trzeba też przewidzieć pulę pieniędzy na podatek od czynności cywilno-prawnych - cztery tysiące w omawianym przypadku -, założenie księgi wieczystej -ponad 500 złotych - i wreszcie opłaty związane z hipoteką - około 300 złotych oraz ubezpieczeniem kredytu (eśli takowy zaciągamy".

Akt notarialny nowego mieszkania powinien zawierać zapis o wyodrębnieniu naszego lokalu z nieruchomości i założeniu dla niego oddzielnej księgi wieczystej, w której będziemy wpisani jako właściciele.

Natomiast w akcie notarialnym mieszkania z rynku wtórnego, kupujący składa wniosek o wpisanie go jako właściciela w księdze wieczystej lokalu, jeżeli taka księga jest prowadzona lub o utworzenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie kupującego jako właściciela.

"Poza dokumentami potwierdzającymi tytuł prawny do lokalu przysługującyZOBACZ TAKŻE:
Jak kupić mieszkanie - porady prawnika
sprzedającemu, przy okazji podpisania tej umowy sprzedający powinien nam również przedstawić zaświadczenie o nie zaleganiu z płatnością czynszu i innych opłat eksploatacyjnych" – dodaje Justyna Dubielak – "potrzebne też będzie zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu oraz, w przypadku, gdy budynek mieszkalny położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, oświadczenie, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz należne podatki zostały opłacone."



(mm)


Powiązane tagi:


Pochwal się na swojej stronie,
że czytasz Money.pl
Czytam Money.pl

Re: Jak kupić mieszkanie?

Sylwia909 / 83.19.189.* / 2014-04-04 11:41
Ja stawiam na program Mieszkanie dla Młodych. Jasne i przejrzyste zasady, wszystko wiadomo z góry na co człowiek się "pisze". Bez ukrytych niespodzianek, jasno i rzeczowo. To jest okazja!

Re: Jak kupić mieszkanie?

diakomo / 212.96.244.* / 2012-09-03 11:01
Kupić tak, abyście po 5 latach nie musieli szukać drugiego. Podstawa to odpowiedni metraż. Moja siostra kupiła dwa mieszkania po 45 metrów, które połączyła schodami prudlik. Dzieci mają swoje piętro, a oni swoje. Zastanówcie się czy przy tych cenach takie rozwiązanie nie jest optymalne...

Re: Jak kupić mieszkanie?

lanczi / 89.231.130.* / 2012-02-26 13:52
Może pojdę na łatwizne, ale wystarczy skontakotwac się z dobra agrncjąnieruchomosci, która załatwi za nas wszystko, od przedstawienia ofert, sprawdzenia nieruchomości pod względem prawnym, a niektóre z nich moga nawet pomóc w negocjowaniu ceny i pośrednictwie przy ubieganiu się okredyt w banku. Warto też pamiętać że agencja jest w stanie zbić ceny nieruchomości, kiedy czasami sami nie jesteśmy w stanie tego zrobić.
 
kartofelek / 83.11.126.* / 2012-02-29 20:33
Zgadzam się:) Tylko jest jeszcze kwestia wyboru dobrej i uczciwej agencji bo takich na rynku nie jest zbyt wiele. Wśród moich znajomych większość korzystała z ober-haus i jak się zapytałem czy dziś też by skorzystali z jej usług to nie usłyszałem "nie" :)
 
janka330 / 109.231.7.* / 2013-07-09 09:49
Nie wiem po co korzystać z agencji skoro można z deweloperem wszystko załatwić. My nawet kredyt braliśmy za pośrednictwem JWC

Re: Jak kupić mieszkanie?

agnieszkamyszka / 95.41.141.* / 2012-01-02 18:51
Najlepiej zorientować się jaka nieruchomość nas interesuje i dowiedzieć się ile to kosztuje:) Ja pytałam później doradców w Openie czy mnie stać. Eksperci, potrafią doradzić w sprawie kredytu, bo niestey tyle gotówki nie miałam:)

Re: Jak kupić mieszkanie?

Invest70 / 2007-02-27 10:08
A w którym momencie należy dokonać przelewu należności za mieszkanie na konto sprzedającego? Czy możliwe jest zawarcie w akcie notarialnym klauzuli, że mieszkanie przechodzi na kupującego w momencie zapłaty pełnej kwoty?
 
toma75szek / 212.122.218.* / 2007-07-25 18:47
a nie byłoby żadnego problemu, gdyby "państwo notariuszostwo" nie było państwem w państwie. Na marginesie- to podobnie jak aptekarze bardzo prześladowana grupa zawodowa:). Wystarczy drobiazg- KONTO DEPOZYTOWE- przy każdej kancelarii notarialnej. Kupujący wpłaca przed, a notariusz przelewa po, podpisaniu umowy. Ale pewnie wtedy taksy notarialne musiałyby wzrosnąć o jakieś 235%.
 
BBBBBBB / 83.17.117.* / 2007-03-01 13:39
najlepiej isc z kupujacym do banku i niech zrobi przelew
 
www.InformatorKredytowy.pl / 2007-07-16 23:38
To jest właśnie pewna luka, tak samo jak są nieraz wątpliwości w którym momencie powinna być przekazana lub wpłacona na konto sprzedającego. Ostanio spotkałem się z praktyką, ze owszem akt był podpisany itd, nastepnie sprzedajacy i kupujacy udawali się do banku, wszytsko zostawalo uregulowane, nastepnie wracali do notariusza potwierdzali ze wszytsko jest o.k i notariusz wydawał akty.
 
danucha / 213.25.26.* / 2008-05-14 23:02
chce kupic mieszkanie z rynku wtornego na raty,przez 4 lata mama splacic ale w zamian wlasiciel84 lata pozostaje do konca zycia ,czy musi sie wymeldowac i ponownie zameldowac[m3 wl.-spoldzielcze,spraa gruntow nie uregulowana.nie chce brac kreytu,czy warto wto wchodzic.a co bedzie jak umrze ,czy spadkobiercy nie moga mi zabrac tego mieszkania?
Wyszukiwanie zaawansowane
Wyszukiwanie zaawansowane
')">